Hausgeld-Rechner 2026 — Monatliche Kosten der Eigentumswohnung
Ist mein Hausgeld normal? Wohnfläche und Gebäudezustand eingeben — Richtwert, Vergleich mit Durchschnitt und welche Kosten im Hausgeld enthalten sein sollten.
Ihr Hausgeld-Richtwert
- Was ist im Hausgeld enthalten? — Das Hausgeld besteht aus zwei Teilen: Umlagefähige Betriebskosten (werden auf Mieter umgelegt wenn vermietet): Heizkosten, Wasser, Müll, Gartenpflege, Hausmeister, Aufzug, Allgemeinstrom, Versicherungen, Gemeinschaftsanlagen. Nicht umlagefähige Kosten (trägt Eigentümer selbst): Instandhaltungsrücklage (§ 19 WEG), Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren der WEG, Sonderumlagen für größere Reparaturen.
- Instandhaltungsrücklage beachten — Die Rücklage ist der wichtigste nicht umlagefähige Teil. Richtwert nach DIN 31051: Neubau ca. 1 €/m²/Monat, ältere Gebäude 2–4 €/m²/Monat. Bei 80 m² und 3 €/m²: 240 €/Monat in die Rücklage — das zahlt der Eigentümer vollständig selbst. Niedrige Rücklage: Risiko für Sonderumlage bei unerwarteten großen Reparaturen (neues Dach, Fahrstuhl). Hohe Rücklage: sicherer, aber höheres monatliches Hausgeld.
- Hausgeld prüfen vor dem Kauf — Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung: Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung der letzten 3 Jahre anfordern. Prüfen: Wie hoch ist die Rücklage? Gibt es beschlossene aber noch nicht umgesetzte Sanierungen? Wie hoch sind Sonderumlagen in der Vergangenheit gewesen? WEG-Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen lesen — hier zeigen sich anstehende Investitionen.
Hausgeld-Richtwerte nach Gebäudealter und -zustand 2026
| Gebäudetyp | Hausgeld/m²/Mon. | Davon Rücklage/m² | Typisch bei 80 m² |
|---|---|---|---|
| Neubau (nach 2015) | 3,50–5,00 €/m² | 0,80–1,20 €/m² | 280–400 €/Mon. |
| Junges Gebäude (2000–2015) | 3,00–4,50 €/m² | 1,00–1,50 €/m² | 240–360 €/Mon. |
| Mittleres Gebäude (1980–2000) | 2,80–4,00 €/m² | 1,50–2,50 €/m² | 224–320 €/Mon. |
| Älteres Gebäude (1960–1980) | 3,00–5,00 €/m² | 2,00–4,00 €/m² | 240–400 €/Mon. |
| Altbau ohne Sanierung | 2,50–4,00 €/m² | 2,50–5,00 €/m² | 200–320 €/Mon. |
| Luxus mit Concierge/Pool | 5,00–10,00 €/m² | 1,00–2,00 €/m² | 400–800 €/Mon. |
Quelle: IVD Hausgeldmonitor 2025, GdW 2026. Richtwerte ohne Heizkosten (variabel nach Verbrauch). Ältere Gebäude: oft niedrige Rücklage (historisch wenig angespart) trotz hohem Sanierungsbedarf — Sonderumlage-Risiko. Neubau: oft keine Rücklage in ersten Jahren (Mängelgewährleistung durch Bauträger). Durchschnitt Deutschland 2026: ca. 3,80 €/m²/Monat = bei 80 m² ca. 304 €/Monat.
Hausgeld vs. Mietnebenkosten — was wird auf Mieter umgelegt?
| Kostenart | Eigentümer zahlt | Auf Mieter umlegbar | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Heiz- und Warmwasserkosten | Ja (HK-Abrechnung) | Ja, verbrauchsabhängig | HeizkV, §2 BetrKV |
| Kaltwasser / Abwasser | Ja | Ja | §2 Nr. 2, 3 BetrKV |
| Müllabfuhr | Ja | Ja | §2 Nr. 8 BetrKV |
| Hausmeister | Ja (anteilig) | Ja | §2 Nr. 14 BetrKV |
| Aufzug | Ja | Ja | §2 Nr. 7 BetrKV |
| Gartenpflege | Ja | Ja | §2 Nr. 10 BetrKV |
| Verwaltungskosten WEG | Ja | Nein | Nur Eigentümer |
| Instandhaltungsrücklage | Ja | Nein | Nur Eigentümer |
| Versicherungen Gebäude | Ja (anteilig) | Ja | §2 Nr. 13 BetrKV |
Umlagefähige Kosten: max. 2 €/m²/Monat pauschal + tatsächliche Heizkosten (kalt und warm). Nicht umlagefähig: Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung — diese zahlt der Eigentümer aus eigener Tasche. Bei Vermietung: Hausgeld teilt sich in umlegbaren (→ Mieter-NK-Abrechnung) und nicht umlegbaren Teil (→ Werbungskosten absetzbar, §9 EStG). Quelle: BetrKV, WEG 2024.
WEG-Verwaltung und Eigentümerversammlung — Rechte und Pflichten
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung sind Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG-Reform 2020 hat die Rechte gestärkt: Eigentümer können per Beschluss (einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen) Sanierungsmaßnahmen und andere Investitionen beschließen. Jährliche Eigentümerversammlung: Pflicht. Dort werden Wirtschaftsplan (Hausgeld), Jahresabrechnung, Instandhaltungsmaßnahmen und Verwalterwahl beschlossen.
Wichtige Neuregelung 2020: Privilegiertes Bauen (§ 20 WEG) — einzelne Eigentümer haben Anspruch auf: Ladepunkt für E-Auto in Tiefgarage, Barrierefreiheit-Umbau, Einbruchschutz und schnelles Internet. Diese können nicht mehr von anderen Eigentümern blockiert werden — aber der Antragsteller trägt die Kosten. WEG-Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend, auch für Gegenstimmen. Verwalterwechsel: bei schlechter Verwaltung ist Abberufung per Beschluss möglich.
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Häufige Fragen zum Hausgeld
Ist das Hausgeld verhandelbar?
Das Hausgeld wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung (Wirtschaftsplan) festgelegt — es ist nicht bilateral verhandelbar. Wenn Sie als Eigentümer das Hausgeld senken möchten: in der Eigentümerversammlung für Kosteneinsparungen abstimmen (günstiger Hausmeister, Energieeffizienz-Maßnahmen, Verwalterwechsel). Als Käufer: Hausgeld ist eine feste Kostengröße und sollte vollständig in die Tragbarkeits-Kalkulation einbezogen werden.
Was ist eine Sonderumlage und wie hoch kann sie sein?
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung aller Eigentümer für außerplanmäßige größere Ausgaben (neues Dach, Fahrstuhlreparatur, Fassadensanierung). Die Höhe ist unbegrenzt — bei einer umfangreichen Dachsanierung eines großen Gebäudes können Sonderumlagen 5.000–20.000 € pro Eigentümer betragen. Schutz: hohe laufende Rücklage reduziert das Sonderumlage-Risiko. Beim Kauf: Protokolle der Eigentümerversammlung und Rücklagenhöhe prüfen. Niedriger Rücklagestand + sanierungsbedürftiges Gebäude = hohes Sonderumlage-Risiko.
Muss ich Hausgeld auch zahlen wenn die Wohnung leer steht?
Ja — das Hausgeld ist unabhängig von Nutzung und Leerstand. Als Eigentümer zahlen Sie das monatliche Hausgeld immer, egal ob die Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist. Bei Leerstand: die nicht umlegbaren Kosten (Rücklage, Verwaltung) zahlen Sie vollständig selbst, auch den umlegbaren Teil den Sie bei Vermietung an den Mieter weitergeben würden. Leerstand-Kosten einer 80-m²-Wohnung in NRW: Hausgeld 300 €/Mon. + Hypothekenrate = Vollkosten ohne Einnahmen.
Wie finde ich heraus ob das Hausgeld meiner Wohnung angemessen ist?
Vergleichsquellen: IVD Hausgeldmonitor (jährlich), Hausgeld-Vergleichsportale (hausverwaltung.com, immonet.de). Als Faustregel: Hausgeld unter 2 €/m² bei altem Gebäude → sehr niedrige Rücklage, Sonderumlage-Risiko. Über 6 €/m² → prüfen ob Luxusausstattung den Aufschlag rechtfertigt. Optimal: Hausgeld mittelt sich auf 3–4 €/m² mit angemessener Rücklage von 1,5–3 €/m². Jahresabrechnung und Protokolle der letzten 3 Jahre geben am meisten Aufschluss.
Dieser Rechner gehört zur Kategorie Immobilien. Weitere Rechner für Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Mietrendite finden Sie in der Übersicht.