Grundsteuer-Rechner 2026 — Neue Grundsteuer berechnen
Wie hoch ist meine neue Grundsteuer ab 2025? Grundstücksdaten und Hebesatz eingeben — Grundsteuerwert, Messbetrag und Jahresgrundsteuer sofort.
Ihre Grundsteuer
- Grundsteuer-Reform 2025 — Berechnung neu — Seit 01.01.2025: Neue Grundsteuer nach Reform. Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz/100 = Jahresgrundsteuer. Bundesmodell (11 Bundesländer): Steuermesszahl 0,34 ‰ (= 0,00034). Grundsteuerwert: neuer Wert laut Bescheid vom Finanzamt (2022/2023 festgestellt). Hebesatz: von der Gemeinde festgelegt, bundesweit unterschiedlich.
- Grundsteuerwertbescheid finden — Das Finanzamt hat 2022/2023 für jedes Grundstück automatisch einen Grundsteuerwertbescheid verschickt. Dieser enthält den neuen Grundsteuerwert. Nicht erhalten oder verloren: beim zuständigen Finanzamt nachfragen (kostenlos). Fehler im Bescheid: Einspruch innerhalb 1 Monat nach Zugang. Wichtig: viele Experten empfehlen vorsorglich Einspruch bei offenen Rechtsfragen (BVerfG-Klagen).
- Hebesatz der Gemeinde prüfen — Viele Gemeinden haben 2025 ihre Hebesätze erhöht um Einnahmeausfälle aus Neubewertungen zu kompensieren. Aktuellen Hebesatz: auf Website der Gemeinde oder beim Finanzamt erfragen. Hebesatz ist in der Grundsteuer-Jahresrechnung der Gemeinde angegeben. Mieter: Vermieter darf neue Grundsteuer innerhalb von 3 Monaten nach Bescheid auf die Betriebskosten umlegen.
Grundsteuer-Modelle der Bundesländer 2026
| Bundesland | Modell | Steuermesszahl | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| NRW, HE, NI, SH, SL, BB, MV, ST, SN, TH, BE | Bundesmodell | 0,34 ‰ | 11 Bundesländer |
| Bayern | Flächenmodell | 0,1 ‰ (Äquiv.miete) | Kein Bodenrichtwert |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | 1,3 ‰ | Nur Grundstücksfläche × BRW |
| Hamburg | Bundesmodell + | 0,34 ‰ + Lage | Lagezuschlag für gute Lagen |
| Niedersachsen (Opt.) | Bundesmodell | 0,34 ‰ | Opt. Flächenmodell für Kommunen |
Quelle: BMF, Länderfinanzministerien 2026. Bayern und BW: Öffnungsklausel des GrStG genutzt. Bundesmodell: ertragsorientiertere Bewertung (Bodenrichtwert × Fläche). Bayern: Flächenmodell benachteiligt nominell günstige Lagen weniger, bevorzugt Eigentümer in teuren Lagen. BVerfG-Klagen: gegen Bayern-Modell und Bundesmodell anhängig (Stand 2026).
Grundsteuer 2026 — Beispiele nach Objekttyp (Bundesmodell NRW)
| Objekttyp | Grundsteuerwert | Steuermessbetr. | GrSt bei Hebes. 450 % |
|---|---|---|---|
| ETW 80 m², mittlere Lage | ~150.000 € | ~51 € | ~230 €/Jahr (19 €/Mon.) |
| EFH 120 m², mittlere Lage | ~250.000 € | ~85 € | ~383 €/Jahr (32 €/Mon.) |
| EFH 150 m², gute Lage | ~400.000 € | ~136 € | ~612 €/Jahr (51 €/Mon.) |
| MFH 6 Wohneinheiten | ~600.000 € | ~204 € | ~918 €/Jahr (77 €/Mon.) |
| Gewerbefläche 200 m² | ~500.000 € | ~260 € | ~1.170 €/Jahr (98 €/Mon.) |
Bundesmodell NRW, Steuermesszahl 0,34 ‰. Grundsteuerwerte: geschätzte Beispielwerte für 2026, starke regionale Variation. Monatliche Umlagefähigkeit: Grundsteuer ÷ 12 = Betriebskosten für Mieter. Gewerbeobjekte: höhere Steuermesszahl (0,34 ‰, wie Wohngrundstücke — Vereinheitlichung seit Reform).
Grundsteuer-Reform: Gewinner und Verlierer
Die Reform sollte aufkommensneutral sein — in der Summe sollten Gemeinden nicht mehr einnehmen als zuvor. Das wurde in den meisten Gemeinden NICHT eingehalten. Viele Gemeinden erhöhten parallel die Hebesätze. Ergebnis 2025: durchschnittliche Grundsteuer bundesweit leicht gestiegen. Gewinner der Reform: Eigentümer in ländlichen Regionen mit niedrigen Bodenrichtwerten (oft weniger Grundsteuer als zuvor). Verlierer: Eigentümer in städtischen Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten — selbst wenn die Gemeinde den Hebesatz gesenkt hat.
Für Mieter: die Grundsteuer ist über Betriebskosten weitgehend auf Mieter umgelegt. Steigen die Grundsteuerkosten, steigen die Nebenkosten. In einigen Städten (z. B. Berlin) wurde diskutiert ob die Umlage der Grundsteuer auf Mieter beschränkt werden sollte — bisher (Stand 2026) keine gesetzliche Änderung. Empfehlung: Betriebskostenabrechnung jährlich prüfen und mit Vorjahr vergleichen.
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Häufige Fragen zur Grundsteuer
Was hat sich bei der Grundsteuer ab 2025 geändert?
Komplett neues Berechnungssystem ab 01.01.2025: neue Grundsteuerwerte (aus Hauptfeststellung 2022) ersetzen die alten Einheitswerte von 1935/1964. Neue Steuermesszahlen (Bundesmodell: 0,34 ‰). Gemeinden haben neue Hebesätze festgesetzt (manche gesunken, manche gestiegen). Für die meisten Eigentümer: Grundsteuer ähnlich wie bisher — aber mit großen Unterschieden je nach Lage und Gemeinde. Bayern und BW: eigene Ländermodelle, grundsätzlich andere Berechnungsmethode.
Muss ich als Eigentümer etwas tun?
Für die Reform selbst: Das Finanzamt hat automatisch neue Grundsteuerwerte festgestellt und Bescheide verschickt. Eigentümer mussten 2021/2022 eine Grundsteuererklärung abgeben (teilweise digitale Pflicht via ELSTER). Wenn kein Bescheid erhalten: beim Finanzamt melden. Wenn Fehler im Bescheid: Einspruch innerhalb 1 Monat. Laufend: nichts — Grundsteuer wird jährlich von der Gemeinde festgesetzt und direkt eingezogen (Bankeinzug oder Überweisung).
Kann ich die Grundsteuer als Eigentümer-Selbstnutzer absetzen?
Nein — für selbstgenutzte Immobilien ist die Grundsteuer nicht steuerlich absetzbar. Sie ist eine nicht abziehbare Privatausgabe. Anders bei: Vermietung (Werbungskosten §9 EStG), Gewerbe (Betriebsausgabe), Homeoffice (anteilig bei anerkanntem Arbeitszimmer). Die meisten Immobilieneigentümer-Selbstnutzer können die Grundsteuer also nicht steuerlich nutzen.
Wie oft ändert sich die Grundsteuer?
Die Grundsteuerwerte (Feststellungswerte) werden alle 7 Jahre neu festgestellt (Hauptfeststellung). Nächste Hauptfeststellung: voraussichtlich 2029. Der Hebesatz der Gemeinde: kann jedes Jahr geändert werden (Gemeinderatsbeschluss). In der Praxis: Hebesätze relativ stabil, werden aber bei Finanzierungsengpässen erhöht. Die jährliche Grundsteuerzahlung ergibt sich automatisch aus dem aktuellen Hebesatz × Messbetrag.
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