Miete vs. Kauf — Was ist günstiger?
Soll ich mieten oder kaufen? Miete, Kaufpreis und Finanzierungsdaten eingeben — Break-Even-Zeitpunkt und langfristiger Kostenvergleich sofort.
Miete vs. Kauf
- Opportunitätskosten des Eigenkapitals — Eigenkapital das in die Immobilie fließt, kann keine Rendite anderweitig erzielen. 80.000 € Eigenkapital bei 4 % ETF-Rendite = 3.200 €/Jahr entgangene Rendite. Diese Opportunitätskosten müssen in die Rechnung einfließen — sonst wird Kaufen systematisch zu günstig berechnet.
- Break-Even nicht vergessen — Ein Immobilienkauf amortisiert sich erst nach Jahren. Die Kaufnebenkosten (8–13 %) müssen durch Wertsteigerung und eingesparte Miete erst "verdient" werden. Bei 10 % Nebenkosten und 2 % Wertsteigerung/Jahr dauert das Break-Even allein für die Nebenkosten ca. 5 Jahre.
- Mietsteigerung einplanen — Wer mietet, ist Mietsteigerungen ausgesetzt. Historisch: +1,5–3 % pro Jahr in Großstädten. Das verbessert die Kaufposition langfristig. Wer kauft, hat fixe Rate (Zinsbindung) und schützt sich gegen Mietsteigerungen.
Break-Even: Kaufen vs. Mieten nach Kaufpreisfaktor und Zinsniveau
| Kaufpreisfaktor | Bauzins 3 % | Bauzins 4 % | Bauzins 5 % |
|---|---|---|---|
| 20 fach (5 % Rendite) | ~5–8 Jahre | ~7–10 Jahre | ~10–15 Jahre |
| 25 fach (4 % Rendite) | ~8–12 Jahre | ~12–17 Jahre | ~17–25 Jahre |
| 30 fach (3,3 % Rendite) | ~12–18 Jahre | ~18–25 Jahre | Sehr lang |
| 35+ fach (< 3 % Rendite) | ~18+ Jahre | Fraglich | Selten sinnvoll |
Break-Even: Zeitpunkt ab dem Gesamtkosten Kauf (Zins, Tilgung, NK, Instandhaltung) kleiner als Mietkosten (aktuelle + zukünftige Miete). 2 % jährliche Mietsteigerung und 2 % Wertsteigerung angenommen. Je höher Kaufpreisfaktor und Zinsen, desto länger der Break-Even.
Kaufpreisfaktor nach Region — wann lohnt sich Kaufen? (2026)
| Region | Kaufpreisfaktor | Mietrendite | Break-Even Tendenz |
|---|---|---|---|
| München Innenstadt | 40–50 fach | 2–2,5 % | Sehr lang, spekulativ |
| Hamburg, Frankfurt | 28–35 fach | 2,9–3,6 % | Lang (~15–20 J.) |
| Berlin, Stuttgart | 25–32 fach | 3,1–4 % | ~12–18 Jahre |
| Köln, Düsseldorf | 22–28 fach | 3,6–4,5 % | ~10–15 Jahre |
| Leipzig, Dresden | 18–23 fach | 4,3–5,6 % | ~7–12 Jahre |
| Mittelstädte | 15–20 fach | 5–6,7 % | ~5–10 Jahre |
| Ländliche Regionen | 10–15 fach | 6,7–10 % | ~3–7 Jahre (Leerstandsrisiko) |
Quelle: Empirica, ImmobilienScout24 2026. Break-Even-Schätzungen bei 4 % Bauzins, 2 % Tilgung, 2 % Wertsteigerung, 2 % Mietsteigerung. In Toplagen oft erst nach sehr langer Haltedauer wirtschaftlich sinnvoll.
Warum "Kaufen ist immer besser als Mieten" ein Mythos ist
In Deutschland hält sich hartnäckig die Überzeugung, dass Kaufen immer günstiger ist als Mieten — weil man "etwas aufbaut" statt "Geld zu verbrennen". Diese Vereinfachung ignoriert entscheidende Faktoren. Erstens: In hochpreisigen Märkten (München, Hamburg) kostet Kaufen deutlich mehr als Mieten — die Monatsrate übersteigt die vergleichbare Miete erheblich. Zweitens: Das eingesetzte Eigenkapital könnte alternativ Rendite erzielen (Opportunitätskosten). Drittens: Kaufnebenkosten (8–13 %) müssen erst verdient werden.
Das bedeutet nicht, dass Mieten immer besser ist. In Städten mit niedrigem Kaufpreisfaktor (unter 20) und langer geplanter Wohndauer (über 10 Jahre) ist Kaufen fast immer wirtschaftlich sinnvoll — und bietet zusätzliche Vorteile: keine Kündigung durch den Vermieter, freie Gestaltung, Schutz vor Mietsteigerungen. Die Entscheidung hängt von Region, Haltedauer, Eigenkapital und persönlicher Lebenssituation ab — eine pauschale Antwort gibt es nicht.
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Häufige Fragen zu Miete vs. Kauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich zum Kaufen?
Mindestens die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden (ca. 9–13 % des Kaufpreises). Empfehlung der Banken: 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, damit eine ordentliche Beleihungsquote (80 % = günstigste Zinsen) möglich ist. Bei 400.000 € Kaufpreis: 80.000–120.000 € Eigenkapital empfohlen. Weniger ist möglich, aber teurer (höhere Zinsen, Risiko der Überschuldung).
Verliere ich als Mieter wirklich Geld?
Nein — Miete zahlt für ein echtes Gut: ein Zuhause ohne Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Preisrisiko. Was als "Verlust" gilt, ignoriert: Eigenkapital kann anderweitig Rendite erwirtschaften, Käufer zahlen Zinsen (auch das "verbrennt" Geld), und Instandhaltungskosten sind beim Eigentümer erheblich (1,5–8 €/m² pro Jahr). Die Frage ist nicht ob Miete verschwendetes Geld ist, sondern welche Option langfristig mehr Gesamtvermögen aufbaut.
Wann sollte ich unbedingt kaufen?
Gute Rahmenbedingungen für Kaufen: Kaufpreisfaktor unter 20 in der Zielregion, geplante Haltedauer mindestens 10 Jahre, ausreichend Eigenkapital (20 %+), stabile Einkommenssituation, Bauzinsen nicht deutlich höher als Mietrendite. Psychologischer Faktor: Wer Eigentum als Sicherheit schätzt und langfristig sesshaft sein will, trifft oft die richtige Entscheidung — auch wenn die reine Renditerechnung knapp ist.
Was ist der richtige Zeitpunkt zum Kaufen?
Den perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Entscheidend ist die eigene Lebenssituation, nicht der Markt. Wer kaufen muss weil die Lebensverhältnisse passen (Familienplanung, langfristige berufliche Bindung), kauft dann — unabhängig vom Zinsniveau. Wer spekulativ auf Preisrückgänge wartet, riskiert weitere Steigerungen oder verpasst günstige Lebensumstände. Fazit: Die Lebenssituation entscheidet, der Markt ist zweitrangig.
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