Kaufnebenkosten-Rechner 2026 für Immobilien
Stellen Sie den vollständigen Erwerbsaufwand aus Steuer, dokumentierten Gebühren, Maklerkosten und weiteren Ausgaben zusammen.
Datum des steuerpflichtigen Kauf- oder Erwerbsvorgangs.
Bundesland des Grundstücks; bestimmt den hinterlegten Grunderwerbsteuersatz.
Kaufpreis beziehungsweise Hauptgegenleistung laut Vertrag.
Dokumentierte Eurobeträge sind genauer; Schnellquoten bleiben eigene Planungsannahmen.
Notarkosten aus Rechnung, Angebot oder belastbarer Kostenauskunft.
Grundbuchkosten aus Rechnung, Angebot oder belastbarer Kostenauskunft.
Selbst gewählter Planungsprozentsatz, keine Gebührenfestsetzung.
Selbst gewählter Planungsprozentsatz, keine Gebührenfestsetzung.
Wählen Sie, ob keine Käuferprovision, ein Eurobetrag oder ein Prozentsatz vorliegt.
Ihr Käuferanteil laut Maklervertrag oder Abrechnung.
Ihr Käuferanteil in Prozent der vereinbarten Bemessungsgrundlage.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle6 Felder
Weitere Leistungen oder übernommene Verpflichtungen, die zur steuerlichen Gegenleistung gehören können.
Nur nachgewiesenes bewegliches Inventar mit nachvollziehbarer vertraglicher Zuordnung.
Mögliche Steuerbefreiung nur bei einem entsprechend dokumentierten Sachverhalt auswählen.
Sonderfall für Grundstück und Bauvertrag; bei Unklarheit fachlich prüfen lassen.
Weitere einmalige Erwerbskosten, die nicht bereits in einer anderen Position enthalten sind.
Kennzeichnet, ob die Kosten bereits durch konkrete Unterlagen belegt sind.
Berechnungsergebnis
- Kaufpreis und Steuerdaten eingeben — Wählen Sie Vertragsdatum und Bundesland und erfassen Sie den Kaufpreis ohne die übrigen Nebenkosten.
- Gebühren nach Dokumentenstand erfassen — Nutzen Sie für Notar, Grundbuch und Makler nach Möglichkeit konkrete Eurobeträge; Schnellquoten sind nur Planungsannahmen.
- Gesamterwerbsaufwand übernehmen — Verwenden Sie den Gesamtbetrag anschließend in der Eigenkapital- oder Finanzierungsplanung, ohne Positionen doppelt zu zählen.
Welche Kaufnebenkosten werden berücksichtigt?
Der Kaufnebenkosten-Rechner addiert die zum Vertragsdatum berechnete Grunderwerbsteuer, dokumentierte Notar- und Grundbuchkosten, den vertraglichen Käuferanteil an der Maklerprovision und weitere ausdrücklich eingegebene Erwerbskosten. Für Notar und Grundbuch können alternativ eigene Schnellquoten verwendet werden. Diese bleiben sichtbar als Planungsannahme und werden nicht als amtliche Gebührenberechnung dargestellt. Das Ergebnis zeigt sowohl den Nebenkostenbetrag als auch den vollständigen Erwerbsaufwand.
Das Ergebnis ist ein Erwerbsbudget. Gebührenbescheid, Maklervertrag, steuerliche Befreiung und Finanzierung müssen anhand der konkreten Unterlagen geprüft werden.
Bemessungsgrundlage und Kostenbelege richtig erfassen
Kaufpreis, weitere Gegenleistungen und nachgewiesenes bewegliches Inventar müssen voneinander getrennt werden. Der Rechner nutzt dieselbe datierte Steuerfunktion wie der Grunderwerbsteuer-Rechner. Ein ausgewählter Befreiungstatbestand wird nicht automatisch bestätigt; unklare familiäre, erbrechtliche oder bauliche Konstellationen benötigen eine fachliche Prüfung.
Notar- und Grundbuchkosten sollten bevorzugt als dokumentierte Eurobeträge aus Kostenrechnung, Angebot oder belastbarer Auskunft eingetragen werden. Eine Schnellquote ist nur eine eigene Planungsannahme und keine Gebührenfestsetzung nach GNotKG. Maklerkosten werden als dokumentierter Käuferbetrag oder als selbst eingegebene Käuferquote übernommen. Für die Parteienverteilung und den unterstützten Verbraucherbereich ist der Maklergebühren-Rechner vorgesehen.
Der Gesamterwerbsaufwand gehört anschließend in die Finanzierungsplanung. Kaufpreis und Nebenkosten dürfen nicht vermischt werden, wenn Eigenkapital, Beleihung oder Darlehenssumme bewertet werden. Der Baufinanzierungsrechner kann diese Ebene mit Rate, Restschuld und Zinsbindung ergänzen.
Vom Kaufpreis zum vollständigen Erwerbsbudget
Rechenweg für Steuer, Gebühren und Gesamtaufwand
Die Grunderwerbsteuer stammt aus der datierten Länderfunktion. Notar, Grundbuch, Makler und weitere Kosten werden ausschließlich aus Ihren Unterlagen oder ausdrücklich eingegebenen Annahmen übernommen.
Rechenbeispiel: Immobilienkauf für 400.000 Euro in Bayern
Im Beispiel beträgt der Kaufpreis 400.000 €. Das steuerpflichtige Rechtsgeschäft liegt am 22. Juli 2026 in Bayern. Nachgewiesenes bewegliches Inventar von 10.000 € wird separat erfasst; eine Befreiung ist nicht ausgewählt. Die Notarkosten betragen laut Unterlage 6.000 €, die Grundbuchkosten 2.000 €, der dokumentierte Käuferanteil an der Maklerprovision 14.280 € und weitere belegte Kosten 5.000 €.
Die steuerliche Basis beträgt in diesem Szenario 390.000 €. Mit dem hinterlegten bayerischen Satz von 3,5 % ergibt sich eine Grunderwerbsteuer von 13.650,00 €. Notar und Grundbuch summieren sich auf 8.000,00 €. Zusammen mit Makler und weiteren Kosten entstehen 40.930,00 € Kaufnebenkosten.
Der gesamte Erwerbsaufwand beträgt 440.930,00 €. Die Nebenkosten entsprechen rund 10,2 % des Kaufpreises. Diese Quote gilt nur für genau diese Eingaben. Ohne Makler, mit einem anderen Landessteuersatz, anderen Gebühren oder zusätzlichen Kosten fällt sie anders aus. Der Rechner verwendet deshalb keine pauschale Vorgabe wie „immer 12 % einplanen“.
Welche Position benötigt welchen Nachweis?
| Kostenposition | Bevorzugte Eingabe | Außerhalb des Rechners prüfen |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Datum, Bundesland und steuerliche Basis | Befreiung, einheitlicher Erwerbsgegenstand, Inventar |
| Notarkosten | Eurobetrag aus Unterlage | konkrete Geschäftsvorgänge nach GNotKG |
| Grundbuchkosten | Eurobetrag aus Unterlage | Eintragungen und Geschäftswerte |
| Maklerkosten | vertraglicher Käuferbetrag oder Käuferquote | Vertrag, Objektart und Provisionsverteilung |
| weitere Kosten | einzeln belegte Beträge | ob sie wirklich Erwerbs- oder Finanzierungskosten sind |
| Schnellquote | bewusst eingegebener Prozentsatz | keine amtliche Gebührenfestsetzung |
Typische Fehler bei Kaufnebenkosten
Eine häufige Fehlerquelle ist eine pauschale Quote ohne Herkunft. Notar- und Grundbuchkosten hängen von den konkreten Vorgängen und Geschäftswerten ab. Maklerkosten hängen vom Vertrag und der zulässigen Verteilung ab. Der Rechner akzeptiert Schnellquoten nur als ausdrücklich eingegebene Planung, nicht als versteckte Voreinstellung.
Bewegliches Inventar darf nicht allein deshalb abgezogen werden, weil ein Betrag in das Feld geschrieben wurde. Gegenstände, Wertansatz und Vertragszuordnung müssen nachvollziehbar sein. Auch Baukosten können in besonderen Konstellationen Teil des steuerlichen Erwerbsgegenstands sein. Ein unklares Szenario sollte deshalb als fachlich zu prüfen markiert werden.
Nebenkosten werden oft mit Eigenkapital verwechselt. Ein Käufer kann Nebenkosten aus Eigenmitteln, Kredit oder einer Mischung bezahlen. Der Rechner bestimmt nur den Aufwand, nicht die Finanzierung. Ebenso gehören laufende Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und Instandhaltung nicht automatisch in den einmaligen Erwerbsaufwand.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Warum gibt der Rechner keine feste Notarquote vor?
Weil Gebühren von konkreten Geschäftswerten und Vorgängen abhängen. Eine Quote ist nur eine von Ihnen eingegebene Schnellannahme.
Kann Inventar immer von der Steuerbasis abgezogen werden?
Nein. Gegenstand, Wert und vertragliche Zuordnung müssen nachvollziehbar sein. Der Rechner bestätigt die steuerliche Anerkennung nicht.
Sind Finanzierungskosten enthalten?
Nur wenn Sie sie ausdrücklich als weitere Kosten erfassen. Zinsen und laufende Kreditkosten gehören in die separate Finanzierungsrechnung und nicht in die einmaligen Kaufnebenkosten.
Ist die berechnete Nebenkostenquote auf andere Käufe übertragbar?
Nein. Sie gilt nur für die ausgewählten Steuerdaten und die konkret eingegebenen Gebühren, Makler- und Zusatzkosten.
Quellen und Grundlagen
Das Grunderwerbsteuergesetz bildet die bundesrechtliche Grundlage für steuerbare Vorgänge, Bemessungsgrundlage und Befreiungstatbestände. Der jeweilige Landessteuersatz wird datiert angewendet.
GrunderwerbsteuergesetzDas Gerichts- und Notarkostengesetz regelt Gebühren und Auslagen nach konkreten Geschäftswerten und Vorgängen. Eine frei gewählte Schnellquote ist keine Gebührenrechnung.
GNotKG§ 656c BGB enthält für bestimmte Verbraucher-Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten.
§ 656c BGB