Kaufnebenkosten-Rechner 2026
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Kaufpreis und Bundesland eingeben — alle Nebenkosten auf den Euro genau und benötigtes Eigenkapital sofort.
Ihre Kaufnebenkosten
- Faustregel: 10–15 % des Kaufpreises — Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland ca. 9–16 % des Kaufpreises. In Bayern (günstigste GrESt 3,5 %) ohne Makler: ca. 5,5 %. In NRW oder Brandenburg (6,5 % GrESt) mit Makler: bis zu 13 %. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht.
- Notar und Grundbuch immer einplanen — Notarkosten und Grundbucheintragung sind Pflicht bei jedem Immobilienkauf (§ 311b BGB: Formzwang). Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (GNotKG). Richtwert: ca. 1,5 % des Kaufpreises für Notar (0,7–1,0 %) und Grundbuchamt (0,5–0,8 %).
- Maklerprovision seit 2020 gesplittet — Seit dem 23. Dezember 2020 (§ 656c BGB) gilt bei privaten Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Üblich ist 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer. Gesamtprovision regional 5,95–7,14 % des Kaufpreises → Käufer zahlt ca. 2,975–3,57 % inklusive MwSt.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026 — Beispielrechnung
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 27.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
Seit 2006 können Bundesländer ihren GrESt-Satz eigenständig festlegen (Föderalismusreform). Bayern hat als einziges Bundesland den Satz nie erhöht (3,5 % seit 1997). Höchster Satz: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: je 6,5 %.
Vollständige Nebenkostenübersicht (Beispiel: 400.000 €, NRW, mit Makler)
| Position | Betrag | Pflicht? | Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € | Ja | § 11 GrEStG |
| Notarkosten (ca. 0,8 %) | 3.200 € | Ja | § 311b BGB |
| Grundbucheintragung (0,5 %) | 2.000 € | Ja | GNotKG |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 14.280 € | Nein | Nur bei Makler |
| Summe mit Makler | 45.480 € | — | 11,4 % des KP |
| Summe ohne Makler | 31.200 € | — | 7,8 % des KP |
Gesamtnebenkosten NRW mit Makler: ~11,4 %. Bayern ohne Makler: ~4,5 %. Unterschied: 6.900 € (!) bei 400.000 € Kaufpreis. Eigenkapital mindestens für Nebenkosten + 10–20 % des Kaufpreises als Bankempfehlung.
Warum Banken Kaufnebenkosten nicht finanzieren
Banken finanzieren in der Regel bis zu 80–90 % des Beleihungswerts einer Immobilie. Kaufnebenkosten sind kein Bestandteil des Beleihungswerts — sie sind reine Transaktionskosten ohne Sachwert. Deshalb müssen Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Wer 400.000 € kauft und 10 % Eigenkapital hat (40.000 €), muss damit bereits die Nebenkosten von ca. 31.000 € (ohne Makler in Bayern) bezahlen — und hat kaum noch echtes Eigenkapital für die Bank.
Empfehlung der meisten Finanzierungsberater: 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital, damit 10–15 % nach Nebenkosten als echtes Eigenkapital für die Finanzierung verbleiben. Wer weniger hat, zahlt höhere Zinsen (schlechtere Beleihungsquote) und riskiert bei Wertrückgängen eine negative Eigenkapitalquote. Die Bundesbank warnt regelmäßig vor Vollfinanzierungen ohne Eigenkapitalpuffer.
Ähnliche Rechner
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Für Selbstnutzer: Nein. Kaufnebenkosten für das eigene Heim sind private Anschaffungskosten und nicht absetzbar. Ausnahme: Vermieter können Kaufnebenkosten als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie über die AfA (2 % p.a. bei Gebäuden ab 1925) abschreiben. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten sind bei Vermietungsobjekten auf die Nutzungsdauer zu verteilen (i.d.R. 50 Jahre für das Gebäude, nicht das Grundstück).
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Grunderwerbsteuer entfällt bei: Kauf innerhalb der Kernfamilie (Ehepartner, Kinder, Eltern — § 3 GrEStG). Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung. Rückkauf einer zuvor verschenkten Immobilie innerhalb von 2 Jahren. Manche Bundesländer planen Freibeträge für Erstkäufer (aktuell noch nicht bundesweit eingeführt). Bei Share Deals (Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt) gab es früher Umgehungsmöglichkeiten — diese wurden 2021 weitgehend geschlossen.
Was macht der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar ist bei jedem Immobilienkauf zwingend vorgeschrieben (§ 311b BGB, Formzwang). Aufgaben: Kaufvertrag beurkunden, Identität der Parteien prüfen, über rechtliche Konsequenzen belehren, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen, Vollzug des Kaufvertrags überwachen, Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen. Der Notar ist neutral — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Seine Haftung ist gesetzlich abgesichert.
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Notar — in der Praxis schlägt oft der Käufer den Notar vor (da der Käufer die Notarkosten bezahlt, laut Konvention). Es ist wichtig, einen Notar zu wählen der erreichbar und kompetent ist. In attraktiven Ballungsräumen sind Notare gut ausgelastet — rechtzeitig Termin vereinbaren. Die Notar-Gebühren sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) — es gibt keine Preisverhandlung.
Dieser Rechner gehört zur Kategorie Immobilien. Dort finden Sie weitere Rechner für Annuität, Tilgung, Mietrendite und Miete vs. Kauf.