Mieterhöhungs-Rechner 2026
Ist die angekündigte Mieterhöhung zulässig? Aktuelle Miete und Erhöhungsbetrag eingeben — Kappungsgrenzprüfung, Ankündigungsfrist und Handlungsempfehlung sofort.
Ihre Mieterhöhungsprüfung
- Zwei Grenzen prüfen — beide müssen eingehalten sein — Eine Mieterhöhung ist nur zulässig wenn sie (1) die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt UND (2) die Kappungsgrenze nicht verletzt. Beide Grenzen gelten kumulativ — selbst wenn der neue Betrag unter der Vergleichsmiete liegt, darf er die Kappungsgrenze nicht sprengen.
- Kappungsgrenze: 15 % oder 20 %? — Standardregel: maximal 20 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (nach Landesrecht bestimmte Gebiete): nur 15 % in 3 Jahren. Betroffene Städte 2026: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und viele weitere. Die genaue Liste bestimmt die Landesregierung.
- Ankündigungsfrist einhalten — Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 BGB: 12 Monate nach letzter Erhöhung Ankündigungsfrist + 3 Monate Zustimmungsfrist). Die Erhöhung ist schriftlich anzukündigen und zu begründen — mit qualifiziertem Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
Kappungsgrenze-Tabelle: 15 %-Grenze nach Stadt 2026
| Bundesland | 15 %-Grenze gilt in | Regelung seit | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Bayern | München, Nürnberg, 160+ Gem. | 2015 | MieterschutzVO Bay. |
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 2013 | Gesamtstadt angespannt |
| Brandenburg | Potsdam, BER-Umland | 2015 | Speckgürtel Berlin |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 2013 | Gesamtstadt angespannt |
| Hessen | Frankfurt, Wiesbaden u.a. | 2014 | MietPrVO Hessen |
| NRW | Köln, Düsseldorf, Bonn u.a. | 2020 | MietSchKV NRW |
| BW | Stuttgart, Freiburg u.a. | 2015 | MietpreisbremseVO BW |
| Alle anderen | 20 % Standardregel | — | § 558 Abs. 3 BGB |
Quelle: Bundesjustizministerium, Landesrechtsportale. Liste der Gemeinden variiert — für genaue Prüfung: Mieterverein der Region befragen oder Landesgesetzblatt prüfen. Städte können aus der Liste herausfallen wenn der Wohnungsmarkt sich entspannt (z. B. einzelne Quartiere). Stand: Januar 2026.
Mieterhöhungsprozess — Schritt für Schritt
| Schritt | Frist/Anforderung | Ihr Handlungsbedarf |
|---|---|---|
| Erhöhung erhalten | Schriftlich, begründet | Datum des Eingangs notieren |
| Begründung prüfen | Mietspiegel, Gutachten | Ist Begründung vollständig? |
| Kappungsgrenze prüfen | Max. 15 % oder 20 % in 3 Jahren | Diesen Rechner nutzen |
| Zustimmung oder Widerspruch | 2 Monate Frist ab Zugang | Schriftlich reagieren |
| Mietspiegel prüfen | Ortsübliche Vergleichsmiete | Lage und Ausstattung vergleichen |
| Einspruch | Innerhalb 2-Monatsfrist | Mieterverein einschalten |
| Klage des Vermieters | Nach 2 Monaten ohne Zustimmung | Amtsgericht entscheidet |
Zustimmungsfrist § 558b BGB: 2 Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung. Reagieren Sie immer — schweigen gilt nicht als Zustimmung, aber nach 2 Monaten kann der Vermieter klagen. Mieterverein: Mitgliedschaft 60–100 €/Jahr, Beratung kostenlos.
Der qualifizierte Mietspiegel — wie er funktioniert und warum er zählt
Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument zur Begründung von Mieterhöhungen. Ein "qualifizierter Mietspiegel" (§ 558d BGB) basiert auf einer statistisch abgesicherten Markterhebung und wird gemeinsam von Gemeinde und Mieter- sowie Vermieterverbänden erstellt. Er hat vor Gericht erhebliches Gewicht. Ein "einfacher Mietspiegel" ist weniger streng und hat geringere Beweiskraft.
Seit der Mietrechtsreform 2022 müssen Gemeinden ab 50.000 Einwohnern mit angespanntem Wohnungsmarkt einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Das stärkt Mieter erheblich — sie können nun leichter prüfen, ob eine geforderte Miete ortsüblich ist. Liegt die geforderte neue Miete über der Spiegelmiete für Lage und Ausstattung: Widerspruch einlegen. Der Vermieter muss dann entweder zurückrudern oder vor Gericht beweisen, dass die Erhöhung trotzdem berechtigt ist.
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Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Nein — nicht automatisch. Aber Sie müssen innerhalb von 2 Monaten (§ 558b BGB) reagieren. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die Erhöhung rechtmäßig ist. Bis zum Urteil bleibt die alte Miete bestehen. Viele Vermieter ziehen keine Klage durch — insbesondere wenn die Abweichung vom Mietspiegel gering ist. Tipp: Mieterverein kontaktieren, oft reicht ein fundierter Widerspruchsbrief.
Was ist der Unterschied zwischen Mieterhöhung und Mietpreisbremse?
Die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) regelt, wie stark bestehende Mieten erhöht werden dürfen. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt, wie hoch die Miete bei Neuvermietung sein darf — maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide gelten in unterschiedlichen Situationen: Kappungsgrenze = laufendes Mietverhältnis, Mietpreisbremse = neue Mieter. Bei Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse: immer Mietspiegel prüfen und ggf. Rüge einlegen (schriftlich, innerhalb von 2,5 Jahren nach Einzug).
Gilt die Mietpreisbremse auch für Bestandsmieter?
Nein. Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung — wenn Sie eine neue Wohnung mieten. Für bestehende Mietverhältnisse gilt die Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Es gibt aber einen Sonderfall: Wenn der Vormieter bereits zu viel gezahlt hat (über 10 % Vergleichsmiete) und Sie bei Einzug dieselbe überhöhte Miete übernommen haben, können Sie die Mietpreisbremse rückwirkend rügen — wenn die Überschreitung bekannt war oder bekannt hätte sein müssen.
Kann der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Ja, aber begrenzt: § 559 BGB erlaubt nach Modernisierungen 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Beispiel: Modernisierung kostet 20.000 € für Ihre Wohnung: +1.600 €/Jahr = +133 €/Monat. Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhungen: maximal 3 €/m²/Monat innerhalb von 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Wer Modernisierungen ankündigt: 3 Monate Vorankündigung. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht bei Ankündigung wesentlicher Modernisierungen.
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