Mieterhöhungs-Rechner 2026
Berechnen Sie Betragsgrenzen und Kalenderfristen einer §-558-Mieterhöhung. Die rechtliche Wirksamkeit bleibt eine gesonderte Prüfung.
Der Rechner prüft Betrag, Fristen und Dokumentenstand gemeinsam; andere Erhöhungsarten sind nicht Bestandteil dieses Modus.
Derzeit geschuldete monatliche Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Nettokaltmiete zu Beginn des maßgeblichen Dreijahreszeitraums. Sie ist nicht automatisch mit der heutigen Miete identisch.
Monatliche Nettokaltmiete, die im aktuellen Erhöhungsverlangen gefordert wird.
Wählen Sie 15 % nur, wenn für den Ort am maßgeblichen Zeitpunkt eine entsprechende Verordnung nachgewiesen ist; sonst 20 %.
Für die konkrete Wohnung dokumentierter Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete, etwa aus dem maßgeblichen Mietspiegel.
Datum, an dem das neue Erhöhungsverlangen dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.
Im Schreiben genannter Beginn der erhöhten Miete. Der Rechner vergleicht ihn mit den allgemeinen Kalenderfristen.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle4 Felder
Datum, ab dem die letzte Erhöhung nach § 558 wirksam wurde. Andere Erhöhungsarten können abweichend zu behandeln sein.
Geben Sie an, ob das Erhöhungsverlangen in lesbarer Textform vorliegt. Inhaltliche Wirksamkeit wird dadurch nicht bestätigt.
Begründungsmittel des Schreibens, zum Beispiel Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen.
Nachweis, dass am Ort und Stichtag die abgesenkte 15-%-Kappungsgrenze gilt. Ohne Nachweis sollte nicht automatisch 15 % verwendet werden.
Berechnungsergebnis
- Passenden Modus wählen — Trennen Sie Mietspiegelwert, Angebotsmiete, Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnung. Diese Werte haben unterschiedliche rechtliche und methodische Rollen.
- Dokumentwerte übernehmen — Verwenden Sie die konkrete Miete, Version, Verordnung, Abrechnung, Schlüssel und Fristdaten. Der Rechner ergänzt keine lokale Rechts- oder Marktdatenbank im Hintergrund.
- Ergebnis als Rechenprüfung lesen — Die Ausgabe zeigt Beträge, Grenzen, Salden und Fristen. Sie erklärt nicht automatisch, ob ein Verlangen, Vertrag oder eine Abrechnung rechtlich wirksam ist.
§ 558 rechnerisch prüfen, ohne eine Rechtsentscheidung vorzutäuschen
Der Rechner verwendet für die Kappungsgrenze die dokumentierte Nettokaltmiete zu Beginn des relevanten Dreijahreszeitraums. Er vergleicht diese Grenze mit der eingegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete und prüft auf Wunsch Zugang, 12-/15-Monatsabstände und Kalendermonatsfristen.
Zwei Betragsgrenzen
Berechnung und Kalenderregeln
Reproduzierbares Beispiel
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Kappungsbasis | 800 € |
| Aktuelle Miete | 880 € |
| 15-%-Grenze | 920 € |
| Vergleichsmiete | 910 € |
| Verlangte Miete | 900 € |
| Ergebnis | Betragsgrenzen rechnerisch erfüllt |
Was weiterhin geprüft werden muss
Index- und Staffelmiete, Modernisierung, Betriebskostenänderung und andere Erhöhungsarten gehören nicht in diese § 558-Rechnung.
Textform, Begründung, lokale Verordnung, Mietspiegelversion, Merkmale und Zugangsnachweis können die rechtliche Bewertung verändern.
Betragsgrenze, Zeitachse und Begründung getrennt prüfen
Die Kappungsgrenze betrachtet die Entwicklung innerhalb von drei Jahren. Ausgangspunkt ist nicht automatisch die heutige Nettokaltmiete, sondern die dokumentierte Miete zu Beginn des maßgeblichen Zeitraums. Bei 800 Euro Basis ergibt eine bestätigte 15-Prozent-Grenze höchstens 920 Euro. Liegt die dokumentierte ortsübliche Vergleichsmiete bei 910 Euro, ist 910 Euro die niedrigere rechnerische Obergrenze. Eine verlangte neue Miete von 900 Euro bleibt damit innerhalb beider Betragsgrenzen; das ist noch keine Aussage über die rechtliche Wirksamkeit.
Zusätzlich gelten Zeitregeln. Ein §-558-Verlangen kann grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden; die erhöhte Miete muss zum Wirksamkeitszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein. Nach Zugang läuft die Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, während die erhöhte Miete grundsätzlich ab dem dritten Kalendermonat geschuldet sein kann. Der Rechner bildet diese Kalenderpunkte aus den eingegebenen Daten ab, entscheidet aber keinen Zugangsstreit.
Textform und Begründung sind ein eigener Prüfpfad. Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen können unterschiedliche Anforderungen auslösen. Ebenso muss die örtliche Verordnung belegen, ob 15 statt 20 Prozent gelten. Indexmiete, Staffelmiete, Modernisierungserhöhung und Betriebskostenänderung folgen anderen Vorschriften und dürfen nicht in dieselbe Rechnung gepresst werden.
Den verwendeten Quadratmeter- oder Spannenwert können Sie im Mietpreisrechner nachvollziehbar dokumentieren. Ob eine Betriebskostenabrechnung davon getrennt stimmt, prüft der Nebenkostenabrechnung-Rechner. Beide Werkzeuge ersetzen weder die §-558-Prüfung noch den örtlichen Kappungsnachweis.
So lesen Sie die Prüfübersicht
Die Aufstellung zeigt aktuelle Miete, Dreijahresbasis, prozentuale Kappungsgrenze, Vergleichsmiete, verlangten Betrag und Kalendergrenzen nebeneinander. Stimmen Betrags- und Zeitgrenzen rechnerisch, bedeutet das lediglich, dass die eingegebenen Zahlen keinen sichtbaren Widerspruch erzeugen. Ein fehlender Nachweis, eine falsche Mietspiegelzuordnung oder eine unwirksame Begründung kann das Verlangen trotzdem verändern. Umgekehrt ersetzt ein Warnhinweis keine juristische Würdigung eines Sonderfalls.
Bewahren Sie das ursprüngliche Erhöhungsverlangen und den Zugangsnachweis auf. Für die Zeitachse zählt das tatsächliche Zugangsdatum, nicht das Erstellungsdatum des Schreibens. Dokumentieren Sie außerdem die letzte wirksame §-558-Erhöhung und die Nettokaltmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden in der Kappungsgrenzenrechnung anders behandelt und dürfen nicht ohne Prüfung in die Basis übernommen werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete muss zur konkreten Wohnung passen. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetische Merkmale können relevant sein. Nutzt die Begründung Vergleichswohnungen oder ein Gutachten, übernimmt der Rechner deren rechtliche Tragfähigkeit nicht. Bei einem Mietspiegel ist die maßgebliche Ausgabe einschließlich Orientierungshilfe und gegebenenfalls Spanneneinordnung zu dokumentieren.
Rechnen Sie alternative Beträge als getrennte Szenarien. Ändern Sie beispielsweise nur die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent, wenn eine datierte lokale Verordnung vorliegt, und lassen Sie Vergleichsmiete sowie Zeitdaten unverändert. Dadurch bleibt erkennbar, welche Annahme die Obergrenze verschiebt. Das Ergebnis sollte zusammen mit Eingaben und Quellen gespeichert werden; eine einzelne Endzahl ohne Dreijahresbasis und Mietspiegelstand ist nicht nachprüfbar.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung nach § 558
Gilt eine Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent?
Grundsätzlich wird mit 20 Prozent gerechnet. Eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent setzt eine für den Ort und Zeitraum geltende Verordnung voraus; dieser Nachweis muss separat geprüft werden.
Warum wird die Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums benötigt?
Die Kappungsgrenze bezieht sich auf die Erhöhungen innerhalb von drei Jahren. Die aktuelle Miete allein kann deshalb eine zu hohe rechnerische Obergrenze ergeben.
Bestätigt der Rechner die rechtliche Wirksamkeit?
Nein. Er prüft eingegebene Beträge, allgemeine Fristen und Dokumentenmerkmale. Mietspiegelzuordnung, Zugang, Begründung, Sonderfälle und örtliche Verordnungen können rechtlich anders zu würdigen sein.
Kann ich Indexmiete, Staffelmiete oder Modernisierung hier prüfen?
Nein. Diese Erhöhungsarten folgen anderen Regeln und dürfen nicht in die §-558-Berechnung übernommen werden.
Quellen und Grundlagen
Betrags- und Wartezeitregeln.
§ 558 BGBBegründungsmittel und Textform.
§ 558a BGBZustimmungs- und Klagefristen.
§ 558b BGB