Mietpreisrechner 2026: Mietspiegel und Mietpreisbremse
Berechnen Sie dokumentierte Mietspiegelwerte, ein Mietpreisbremse-Szenario oder eine Angebotsmiete, ohne die drei Datenarten zu vermischen.
Wählen Sie zwischen offiziell ermitteltem Mietspiegelwert, Mietpreisbremse-Prüfung und beobachteter Angebotsmiete. Die Ergebnisse haben unterschiedliche Aussagekraft.
Tatsächliche anrechenbare Wohnfläche der Wohnung in Quadratmetern, nach derselben Definition wie die verwendete Quelle.
Bereits nach der örtlichen Mietspiegelmethode ermittelter Wert in Euro je Quadratmeter. Der Rechner nimmt keine kommunalen Zu- oder Abschläge selbst vor.
Unterer Wert der dokumentierten Mietspiegelspanne, sofern die Quelle eine Spanne ausweist.
Oberer Wert der dokumentierten Mietspiegelspanne, sofern die Quelle eine Spanne ausweist.
Für die konkrete Wohnung dokumentierte ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter.
Im Mietvertrag verlangte monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter.
Bestätigen Sie nur bei vorhandenem Nachweis, dass die Wohnung bei Mietbeginn in einem ausgewiesenen Gebiet mit Mietpreisbremse lag.
Wählen Sie nur einen dokumentierten Sonderfall, etwa maßgebliche Vormiete, Modernisierung oder gesetzliche Ausnahme. Der Rechner entscheidet die Beweisfrage nicht.
Nachweisbare monatliche Nettokaltmiete des Vormietverhältnisses, soweit sie für den gewählten Sonderfall relevant ist.
Dokumentierter monatlicher Betrag, der nach dem gewählten Modernisierungsszenario berücksichtigt werden soll.
Beobachteter Angebotswert je Quadratmeter aus einer datierten Marktquelle. Er ist kein Mietspiegelwert und keine gesetzliche Obergrenze.
Genaue räumliche Abgrenzung der Marktbeobachtung, zum Beispiel Stadtteil oder Postleitzahlgebiet.
Objektart, auf die sich der beobachtete Angebotswert bezieht, etwa Wohnung, Neubau oder Bestand.
Flächengruppe der Vergleichsangebote, damit sehr kleine und sehr große Wohnungen nicht unbemerkt vermischt werden.
Name oder URL des offiziellen Mietspiegels beziehungsweise der verwendeten Marktquelle.
Version, Veröffentlichungsdatum oder Beobachtungsdatum der Quelle. Ohne Stichtag ist der Wert später kaum prüfbar.
Berechnungsergebnis
- Passenden Modus wählen — Trennen Sie Mietspiegelwert, Angebotsmiete, Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnung. Diese Werte haben unterschiedliche rechtliche und methodische Rollen.
- Dokumentwerte übernehmen — Verwenden Sie die konkrete Miete, Version, Verordnung, Abrechnung, Schlüssel und Fristdaten. Der Rechner ergänzt keine lokale Rechts- oder Marktdatenbank im Hintergrund.
- Ergebnis als Rechenprüfung lesen — Die Ausgabe zeigt Beträge, Grenzen, Salden und Fristen. Sie erklärt nicht automatisch, ob ein Verlangen, Vertrag oder eine Abrechnung rechtlich wirksam ist.
Mietspiegel, Mietpreisbremse und Angebotsmarkt getrennt rechnen
Ein offizieller Mietspiegelwert, eine gesetzliche 110-%-Rechengrenze und ein Portal-Angebotswert sind drei unterschiedliche Datenobjekte. Der Rechner kennzeichnet den gewählten Modus und multipliziert nur dokumentierte Werte mit der tatsächlichen Wohnfläche.
Drei Wege, keine Vermischung
Unterstützte Formeln
Beispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Vergleichsmiete | 12,00 €/m² |
| Wohnfläche | 70 m² |
| Dokumentierte Monatsmiete | 840 € |
| 110-%-Grundgrenze | 13,20 €/m² bzw. 924 € |
| Portal-Angebotswert | 15 €/m², separat als Marktbenchmark |
Keine nationale Mietspiegel-Automatik
Kommunale Mietspiegel verwenden unterschiedliche Tabellen, Spannen, Zu- und Abschläge oder Regressionsmodelle. Ohne implementiertes lokales Modul wird der bereits offiziell ermittelte Wert eingegeben.
Möblierung, soziale Bindung, Mischobjekte, vorübergehender Gebrauch und streitige Ausnahmen werden nicht pauschal bewertet.
Dokumentierten Quadratmeterwert in Nettokaltmiete übersetzen
Im offiziellen Modus geben Sie den Wert ein, den Sie zuvor nach der konkreten kommunalen Mietspiegelmethode ermittelt haben. Tabellenmietspiegel können Baujahr, Wohnfläche, Lage, Ausstattung und Zu- oder Abschläge verwenden; Regressionsmietspiegel verarbeiten Merkmale anders. Der Rechner wiederholt diese lokale Einordnung nicht. Er multipliziert den dokumentierten Euro-pro-Quadratmeter-Wert mit der tatsächlichen Wohnfläche und zeigt Monats- und Jahresbetrag sowie eine optional dokumentierte Spanne.
Das Laufzeitbeispiel verwendet 70 Quadratmeter und 12,00 Euro je Quadratmeter. Daraus entstehen 840,00 Euro Nettokaltmiete pro Monat und 10.080,00 Euro pro Jahr. Eine dokumentierte Spanne von 11,00 bis 13,00 Euro führt zu 770,00 bis 910,00 Euro monatlich. Betriebskosten, Heizkosten, Stellplatz, Möblierungszuschlag und andere Vertragsbestandteile sind darin nicht automatisch enthalten. Genau deshalb bezeichnet die Ausgabe den Betrag als nettokalt.
Im Mietpreisbremse-Modus ist die 110-Prozent-Rechnung nur ein erste Rechenprüfung. Eine Erhöhung in einem bereits bestehenden Mietverhältnis folgt anderen Voraussetzungen als die Miethöhe bei Vertragsbeginn. Dafür ist der Mieterhöhungs-Rechner vorgesehen; er übernimmt keinen Angebots- oder Mietspiegelwert ungeprüft als zulässige Erhöhung. Ob das Gebiet am maßgeblichen Tag wirksam bestimmt war, welche Vergleichsmiete gilt und ob Vormiete, Modernisierung, Neubau oder umfassende Modernisierung eine Ausnahme auslösen, muss aus den Unterlagen geprüft werden. Ein Portal-Angebotswert beschreibt dagegen nur den beobachteten Markt und darf weder als ortsübliche Vergleichsmiete noch als gesetzliche Obergrenze ausgegeben werden.
Für einen langfristigen Kostenvergleich nutzen Sie den Miete-vs.-Kauf-Rechner. Eine mögliche Vermittlungsprovision gehört in den Maklergebühren-Rechner. Beide Seiten beantworten andere Fragen und verändern den hier dokumentierten Mietspiegelwert nicht.
Quelle, Stand und Wohnungsmerkmale dokumentieren
Ein Mietspiegelwert ist nur zusammen mit seiner Quelle und Version prüfbar. Notieren Sie Gemeinde, Veröffentlichungsjahr, maßgeblichen Stichtag und die Fundstelle der Tabelle oder Regressionsauswertung. Halten Sie außerdem fest, welche Wohnfläche, welches Baujahr, welche Lagekategorie und welche Ausstattungsmerkmale verwendet wurden. Wird später eine andere Version des Mietspiegels herangezogen, sollte sie als neues Szenario gerechnet werden, statt den alten Wert still zu überschreiben.
Bei einer Spanne ist zu unterscheiden, ob sie direkt aus dem Mietspiegel stammt oder lediglich eine eigene Sensitivität darstellt. Der Rechner multipliziert Mindest- und Höchstwert gleichartig mit der Wohnfläche, entscheidet aber nicht, welcher Punkt innerhalb der Spanne angemessen ist. Begründung, Orientierungshilfe, Zu- und Abschläge oder ein qualifizierter Mietspiegel können dafür weitere Schritte verlangen. Runden Sie den Quadratmeterwert nicht frühzeitig, weil sich kleine Differenzen bei größeren Wohnungen auf Monats- und Jahresbetrag summieren.
Eine Angebotsmiete aus einem Portal benötigt ebenfalls einen Beobachtungsstand, ein Flächenband und ein nachvollziehbares Marktgebiet. Angebotspreise sind keine abgeschlossenen Verträge und können Auswahl- oder Doppelzählungseffekte enthalten. Ein Mittelwert für eine ganze Stadt beschreibt nicht automatisch eine konkrete Straße oder Wohnung. Für Entscheidungen sollten daher mehrere vergleichbare, datierte Beobachtungen genutzt und Ausreißer sichtbar gelassen werden.
Nettokaltmiete und Warmmiete dürfen nicht vertauscht werden. Betriebskostenvorauszahlung, Heizkosten, Strom, Stellplatz und sonstige Leistungen werden außerhalb der Kernmultiplikation behandelt. Auch eine möblierte oder nur vorübergehend überlassene Wohnung kann zusätzliche Vertragsbestandteile enthalten, die dieser Rechner nicht klassifiziert. Das Ergebnis bleibt deshalb eine dokumentierte Rechengröße und keine automatische Empfehlung für einen Vertragsabschluss oder ein Mieterhöhungsverlangen.
Häufige Fragen zu Mietspiegel und Mietpreisbremse
Ist eine Portal-Angebotsmiete dasselbe wie die ortsübliche Vergleichsmiete?
Nein. Angebotsmieten zeigen veröffentlichte Inserate. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach den gesetzlichen und örtlichen Verfahren bestimmt und kann deutlich abweichen.
Was bedeutet die 110-%-Grundgrenze?
In einem wirksam ausgewiesenen Gebiet liegt die gesetzliche Grundgrenze bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vormiete, Modernisierung und gesetzliche Ausnahmen können den Einzelfall verändern.
Warum muss ich Quelle und Stand eintragen?
Mietspiegel, Gebietsverordnungen und Marktangebote ändern sich. Nur mit Version oder Stichtag lässt sich nachvollziehen, welcher Wert verwendet wurde.
Entscheidet der Rechner, ob eine konkrete Miete rechtlich zulässig ist?
Nein. Er zeigt die Rechenwege für dokumentierte Eingaben. Gebietsausweisung, Ausnahmen, Belege, Rüge und weitere rechtliche Voraussetzungen bleiben gesondert zu prüfen.
Quellen und Grundlagen
Grundregel für die Miethöhe bei Mietbeginn.
§ 556d BGBBerücksichtigung der Vormiete und Modernisierung.
§ 556e BGBNeubau- und umfassende-Modernisierung-Ausnahmen.
§ 556f BGB