Mieten oder Kaufen: Vermögensvergleich
Vergleichen Sie Miete und Kauf über denselben Zeitraum – mit vollständiger Finanzierung, laufenden Kosten, Alternativanlage, Restschuld und Verkaufsszenario.
Wählen Sie, ob Sie den langfristigen Vermögenspfad, die laufende Belastung oder Sensitivitätsszenarien sehen möchten. Ihre Eingaben bleiben beim Wechsel erhalten.
Tragen Sie den reinen Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten und Renovierung ein.
Eigenmittel, die tatsächlich in Kaufpreis, Nebenkosten oder anfängliche Maßnahmen fließen. Reserven außerhalb des Kaufs gehören nicht hierher.
Ausgezahlter Darlehensbetrag der Hauptfinanzierung. Kaufmittel und Finanzierung sollten vollständig übereinstimmen.
Gebundener nominaler Sollzins des Darlehens während der ersten Zinsbindung, nicht der effektive Jahreszins.
Anfänglicher Tilgungssatz des Darlehens pro Jahr. Er beeinflusst Rate und Restschuld.
Monatliche Nettokaltmiete einer hinsichtlich Lage, Größe und Qualität vergleichbaren Wohnung.
Gemeinsamer Vergleichshorizont für Miet- und Kaufpfad. Er sollte zu Ihrer realistischen Haltedauer passen.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle6 Bereiche
Vergleichsrahmen 1 Feld
Bewerten Sie, ob Miet- und Kaufobjekt bei Lage, Größe, Zustand und Qualität wirklich vergleichbar sind. Unterschiede schwächen die Aussage des Ergebnisses.
Finanzierung und Kaufstart 6 Felder
Verwenden Sie die tatsächliche Summe aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und weiteren belegten Erwerbskosten.
Einmalige Renovierungs- oder Modernisierungskosten, die vor oder unmittelbar nach dem Kauf aus Käufermitteln bezahlt werden.
Weitere belegte Finanzierungsbausteine wie Förderdarlehen oder Privatdarlehen. Nicht mit Eigenkapital oder Hauptdarlehen doppelt erfassen.
Vertraglich vereinbarte Dauer des ersten Sollzinses in Jahren.
Szenario für den Sollzins nach Ende der Zinsbindung. Prüfen Sie mehrere Werte statt den heutigen Zinssatz einfach fortzuschreiben.
Angenommener Tilgungssatz der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung.
Mietseite 3 Felder
Zusätzliche monatliche Kosten, die nur auf der Mietseite anfallen und nicht bereits in der Nettokaltmiete enthalten sind.
Kapital, das beim Mietpfad zu Beginn verfügbar bleibt. Bei einem fairen Vergleich umfasst es grundsätzlich das nicht für den Kauf gebundene Eigenkapital.
Einmalige Kosten des Mietpfads, etwa Umzug oder dokumentierte Einzugskosten. Kaution nur berücksichtigen, wenn sie im Modell tatsächlich gebunden oder verloren ist.
Eigentümerkosten 4 Felder
Realistische jährliche Ausgaben des Eigentümers für laufende Instandhaltung. Größere Einzelmaßnahmen separat eintragen.
Weitere nicht auf Mieter umlegbare Eigentümerkosten pro Monat, ohne bereits erfasste Instandhaltung oder Kreditrate.
Jahr, in dem eine größere geplante Maßnahme im Vergleichszeitraum bezahlt wird. Mit 0 bleibt kein Einzelereignis angesetzt.
Betrag der einmaligen größeren Maßnahme im angegebenen Jahr. Nicht zusätzlich in der jährlichen Instandhaltung erfassen.
Entwicklung und Verkauf 6 Felder
Jährliche Änderung der Nettokaltmiete als Szenario. Verwenden Sie auch einen vorsichtigen Gegenfall.
Jährliche Änderung des Immobilienwerts als Szenario, nicht als garantierte Prognose.
Effektive jährliche Netto-Rendite der Alternativanlage nach den von Ihnen angenommenen Kosten und Steuern.
Anteil des Verkaufspreises für Makler, Abwicklung und weitere dokumentierte Verkaufskosten.
Nur einen für den konkreten Fall separat ermittelten Steuerbetrag eintragen. Der Rechner schätzt keine pauschale Verkaufsteuer.
Nur eine dokumentierte Vorfälligkeitsentschädigung oder einen separat berechneten Betrag eintragen.
Szenarien 4 Felder
Vorsichtiges Szenario für die jährliche Immobilienwertänderung.
Vorsichtiges Szenario für die jährliche Netto-Rendite der Alternativanlage.
Optimistischeres Szenario für die jährliche Immobilienwertänderung.
Optimistischeres Szenario für die jährliche Netto-Rendite der Alternativanlage.
Vermögens- und Belastungsvergleich
- Vergleichbarkeit zuerst bestätigen — Miete und Kauf müssen Lage, Wohnfläche, Zustand und Qualitätsniveau möglichst gleich abbilden. Sonst ist die Vermögensdifferenz kein fairer A/B-Vergleich.
- Kaufmittel vollständig abstimmen — Kaufpreis, echte Kaufnebenkosten und anfänglicher CapEx müssen Eigenkapital, Darlehen und weitere Mittel entsprechen.
- Alle Zukunftswerte selbst eingeben — Miet-, Immobilien- und Kapitalmarktrenditen sind Szenarioannahmen. Der Rechner lädt keine versteckten Marktprognosen.
Was der Miete-vs.-Kauf-Rechner wirklich vergleicht
Der Rechner vergleicht zwei Wohn- und Vermögenspfade über denselben Zeitraum. Auf der Kaufseite werden Kaufpreis, tatsächliche Erwerbskosten, Eigenkapital, Darlehen, Zins, Tilgung, Instandhaltung, weitere Eigentümerkosten, Wertänderung und ein möglicher Verkauf berücksichtigt. Auf der Mietseite werden vergleichbare Nettokaltmiete, mieterseitige Zusatzkosten, Startkapital und die Anlage monatlicher Kostendifferenzen modelliert. Entscheidend ist nicht die erste Monatsrate, sondern das Vermögen nach Restschuld, Verkaufskosten und den ausdrücklich eingegebenen Exit-Beträgen.
Das Ergebnis ist ein reproduzierbares Szenario. Es sagt nicht voraus, wie sich Immobilienpreise, Mieten, Anschlusszinsen oder Kapitalmärkte tatsächlich entwickeln.
Vor dem Vergleich: gleiche Wohnung und vollständige Kaufmittel
Ein fairer Vergleich beginnt mit ähnlicher Lage, Wohnfläche, Zustand und Ausstattungsqualität. Eine kleinere Mietwohnung mit einem größeren Kaufobjekt zu vergleichen erzeugt zwar eine Zahl, aber keine belastbare Entscheidung. Der Rechner verlangt deshalb eine bewusste Einordnung der Vergleichbarkeit. Ist sie nur teilweise gegeben, sollte das Ergebnis als grobe Szenariospanne gelesen werden.
Die Kaufseite muss außerdem vollständig finanziert sein. Kaufpreis, Erwerbskosten und anfängliche Renovierung ergeben die Mittelverwendung; Eigenkapital, Darlehen und weitere dokumentierte Finanzierung ergeben die Mittelherkunft. Für die belastbare Erfassung der einmaligen Kosten eignet sich zuerst der Kaufnebenkosten-Rechner. Eine Finanzierungslücke von mehr als einem Cent wird im dokumentierten Modus blockiert, statt unbemerkt aus dem Ergebnis zu verschwinden.
Die Kreditbelastung sollte nicht nur über den anfänglichen Sollzins beurteilt werden. Der Tilgungsrechner zeigt, wie Rate, Zinsanteil und Restschuld bis zum Ende der Sollzinsbindung verlaufen. Für die Mietseite ist wiederum wichtig, dass das nicht gebundene Kapital und positive monatliche Kostendifferenzen tatsächlich als Anlageannahme erfasst werden.
Zwei vollständige Vermögenspfade statt Rate gegen Miete
Rechenlogik und jährliche Fortschreibung
Alle Zahlungs- und Vermögenspfade werden mit den eingegebenen Werten fortgeschrieben und erst bei der Anzeige gerundet.
Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis über 20 Jahre
Im geprüften Beispiel kostet das Objekt 400.000 €; die tatsächlichen Erwerbskosten betragen 40.000 €. 100.000 € Eigenkapital und 340.000 € Darlehen finanzieren die gesamten 440.000 € ohne Lücke. Der Sollzins beträgt 3,5 %, die anfängliche Tilgung 2 %, die Zinsbindung 10 Jahre und der eingegebene Anschlusszins 4,5 %. Die vergleichbare Nettokaltmiete startet bei 1.200 € monatlich.
Zusätzlich werden 3.000 € jährliche Instandhaltung, 250 € weitere Eigentümerkosten pro Monat, 2 % Mietänderung, 2 % Immobilienwertänderung, 5 % Netto-Rendite der Alternativanlage und 3 % Verkaufskosten angenommen. Exit-Steuer und Vorfälligkeit bleiben mit 0 € nur deshalb unberücksichtigt, weil im Beispiel keine dokumentierten Beträge eingetragen wurden.
Nach 20 Jahren weist die geprüfte Kontrollrechnung 383.023,02 € Käufervermögen, 504.301,02 € Mietervermögen und 193.524,57 € Restschuld aus. Die Differenz Kauf minus Miete beträgt −121.278,00 €. Unter genau diesen Eingaben liegt der Mietpfad ab Jahr 1 dauerhaft vorn. Schon eine andere Rendite, Wertentwicklung, Miete oder Anschlussfinanzierung kann Reihenfolge und Abstand deutlich verändern.
Kontrollwerte des Beispiels
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Kaufmittel | 440.000,00 € | Kaufpreis plus tatsächliche Erwerbskosten |
| Finanzierung | 440.000,00 € | Eigenkapital plus Darlehen; vollständig abgestimmt |
| Käufervermögen nach 20 Jahren | 383.023,02 € | nach Restschuld und eingegebenem Exit |
| Mietervermögen nach 20 Jahren | 504.301,02 € | Startkapital und angelegte Kostendifferenzen |
| Vermögensdifferenz | −121.278,00 € | Kauf minus Miete im beschriebenen Szenario |
Ergebnis lesen, ohne eine Prognose daraus zu machen
Eine positive Differenz bedeutet nicht automatisch, dass Kaufen die bessere Lebensentscheidung ist. Eine negative Differenz bedeutet ebenso wenig, dass Mieten immer überlegen ist. Der Rechner bewertet weder Wohnsicherheit noch Flexibilität, Eigenleistung, Modernisierungsstress, Standortbindung oder persönliche Risikotoleranz. Diese Faktoren können wichtig sein, lassen sich aber nicht seriös in einen universellen Eurobetrag pressen.
Besonders sensibel sind lange Zeiträume und konstante Wachstumsannahmen. Zwei Prozent jährliche Wertänderung oder fünf Prozent Netto-Rendite wirken über zwanzig Jahre kumulativ. Rechnen Sie deshalb mindestens ein vorsichtiges, ein mittleres und ein optimistisches Szenario. Für den Anlagepfad kann der Sparrechner die regelmäßigen Einzahlungen separat nachvollziehbar machen.
Bei einem geplanten Verkauf sind steuerliche und vertragliche Folgen nicht automatisch bekannt. Der Rechner lässt deshalb Exit-Steuer und Vorfälligkeitskosten als dokumentierte Eingaben offen. Ein scheinbar präziser Pauschalsatz wäre bequemer, aber sachlich schlechter.
Typische Fehler und Grenzen
Häufige Fehler sind ungleiche Wohnobjekte, vergessene Erwerbs- oder Renovierungskosten, eine zu niedrige Instandhaltungsreserve, die Verwechslung von Jahres- und Monatsbeträgen sowie eine Anschlussfinanzierung mit dem alten Sollzins. Auch das vollständige Eigenkapital des Mieters muss auf der Mietseite erhalten bleiben; sonst wird der Kaufpfad künstlich bevorzugt.
Ein weiterer Fehler ist die doppelte Berücksichtigung von Kosten. Hausgeld, Instandhaltung und nicht umlagefähige Bestandteile sollten sauber getrennt werden. Ebenso darf ein geplanter größerer CapEx nicht gleichzeitig als laufende Jahresinstandhaltung und als Einzelereignis erfasst werden.
Die Jahreswerte werden mit konstanten Eingaben simuliert. Es gibt keine stochastische Marktmodellierung, keine automatische Steuerberatung, keine Bonitätsprüfung und keine Immobilienbewertung. Das Werkzeug hilft beim strukturierten Vergleich, ersetzt aber keine Vertragsprüfung oder persönliche Finanzplanung.
Häufige Fragen zum Mieten-oder-Kaufen-Vergleich
Ist die monatliche Kreditrate direkt mit der Kaltmiete vergleichbar?
Nein. Zur Kaufbelastung gehören unter anderem Instandhaltung, weitere Eigentümerkosten und spätere Finanzierung. Auf der Mietseite müssen Startkapital und angelegte Kostendifferenzen berücksichtigt werden.
Warum kann sich die Führung mehrfach ändern?
Restschuld, Miete, Anlagevermögen und Immobilienwert entwickeln sich unterschiedlich. Ein früher Vorteil kann später verschwinden; deshalb zeigt der Rechner alle Jahreswerte und eine dauerhafte Führung erst nach dem letzten Wechsel.
Soll ich die zukünftige Immobilienrendite aus einem Preisindex übernehmen?
Nein. Ein historischer Index ist keine persönliche Zukunftsprognose. Verwenden Sie begründete Szenarien und testen Sie mehrere Werte.
Warum wird keine Verkaufsteuer automatisch berechnet?
Steuerpflicht und Betrag hängen von Nutzung, Haltedauer und weiteren Umständen ab. Ein dokumentierter oder separat berechneter Betrag ist ehrlicher als ein universeller Pauschalwert.
Quellen und Grundlagen
§ 489 BGB beschreibt gesetzliche ordentliche Kündigungsrechte bei Darlehensverträgen. Der Rechner berechnet daraus keine automatische Kündigungsfrist, sondern verweist für die Vertragsprüfung auf die Norm.
§ 489 BGB§ 502 BGB regelt Voraussetzungen und Grenzen einer Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb wird nur ein dokumentierter Betrag angesetzt.
§ 502 BGB§ 23 EStG behandelt private Veräußerungsgeschäfte. Ob und in welcher Höhe eine Steuer anfällt, hängt vom konkreten Fall ab und wird nicht pauschal vom Rechner entschieden.
§ 23 EStG