Quadratmeterpreis-Rechner 2026 — Immobilienwert einordnen
Was kostet meine Immobilie pro m² und ist das günstig oder teuer? Kaufpreis und Fläche eingeben — Preis/m², Stadtvergleich und Preiseinordnung sofort.
Ihr Quadratmeterpreis
- Quadratmeterpreis berechnen — Formel: Kaufpreis ÷ Wohnfläche = €/m². Bei 400.000 € und 100 m²: 4.000 €/m². Immer Wohnfläche nach WoFlV verwenden (ohne Keller, Balkon nur halb). Wichtig: Grundstücksanteil beim EFH und Baujahr beeinflussen den fairen Vergleichswert stark.
- Wohnfläche und Verkehrswert — Der Verkehrswert (Marktwert) hängt neben dem Preis/m² auch ab von: Lage (Mikrolage wichtiger als Makrolage), Zustand und Baujahr, Ausstattung, Grundriss-Effizienz, Energieeffizienzklasse (A–H beeinflusst Preis bis ±20 %), Etage (EG und DG oft günstiger).
- Preiskorrektur 2022–2026 — Nach dem Zinsanstieg 2022 sanken Immobilienpreise erstmals seit Jahren: deutschlandweit −7 bis −15 % in 2022–2023. Seitdem leichte Erholung. Kaufpreis/m² 2026: 5–10 % unter 2022-Peak, aber 2× so hoch wie 2015. Bei Neubau: Preise weniger gesunken durch hohe Baukosten.
Kaufpreis/m² Trend 20 Städte 2018–2026 — ETW Bestandswohnungen
| Stadt | 2018 (€/m²) | 2022 Peak (€/m²) | 2026 (€/m²) |
|---|---|---|---|
| München | 6.800 | 10.200 | 9.500 |
| Frankfurt | 4.800 | 7.200 | 6.800 |
| Hamburg | 4.200 | 6.500 | 6.200 |
| Berlin | 3.800 | 6.000 | 5.800 |
| Stuttgart | 3.800 | 5.800 | 5.500 |
| Düsseldorf | 3.200 | 5.200 | 4.900 |
| Köln | 3.200 | 5.100 | 4.800 |
| Nürnberg | 2.800 | 4.500 | 4.200 |
| Leipzig | 1.800 | 3.200 | 3.100 |
| Dresden | 1.900 | 3.100 | 3.000 |
Quelle: IVD, Empirica Q1 2026. Bestandswohnungen mittlerer Lage und Ausstattung. Neubau: +20–40 % gegenüber Bestand. Randlagen: −20–40 % unter Stadtkern. Peak 2022: Hochpunkt vor Zinswende. 2022→2026: München −7 %, Berlin −3 %, Leipzig −3 %. Bundesschnitt ETW 2026: ca. 3.200 €/m².
Was beeinflusst den €/m² — Bewertungsfaktoren
| Faktor | Aufpreis/Abschlag | Beispiel | Einfluss |
|---|---|---|---|
| Energieeffizienz A vs. H | +10–20 % für A | EH 40 vs. Altbau G | Groß |
| Erdgeschoss | −5 bis −15 % | Vs. 2.–4. OG | Mittel |
| Dachgeschoss ohne Lift | −5 bis −10 % | Ab 4. OG ohne Lift | Mittel |
| Balkon/Terrasse | +3 bis +8 % | Vs. ohne Balkon | Mittel |
| Neubau vs. Bestand | +20 bis +40 % | Neubau EH 55 | Groß |
| Erstbezug nach Kernsanierung | +10–15 % | Vollsanierung 2024 | Mittel |
| Garagen-/Stellplatz | +0,5–2 % ggü. KP | Städtisch | Klein-mittel |
Aufpreise und Abschläge gegenüber Referenzwohnung (mittlere Lage, 3. OG, Balkon, Bj. 2000, ETW). Energieeffizienz-Bonus steigt: Energieausweis-Klasse A im Vergleich zu H hat 2026 deutlichen Preisunterschied (IVD 2026). Immobilienwert wird durch Lage am stärksten bestimmt — gleiche Wohnung kostet im Stadtzentrum 2× so viel wie am Stadtrand.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zu kaufen?
Die Frage "Kaufen oder Mieten?" ist immer individuell. Faktoren dafür: Kaufpreis/Jahresmiete-Verhältnis (Kaufpreismultiple) — unter 25× gilt als kaufenswert, über 30× oft günstiger zu mieten. 2026 in München: Kaufpreis 9.500 €/m², Miete 22 €/m² → Multiple 36 — mieten oft günstiger nach reiner Kalkulation. In Leipzig: 3.100 €/m², Miete 12 €/m² → Multiple 22 — kaufen attraktiv.
Für Eigennutzer gilt: Kaufen ist eine Lebensstilfrage mit finanzieller Komponente, nicht nur eine Renditerechnung. Stabilität, Gestaltungsfreiheit und Altersvorsorge-Aspekte zählen neben dem reinen Kostenvergleich. Für Kapitalanleger: Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Unter 3 % → oft unrentabel nach Nebenkosten und Aufwand. Über 5 % → attraktiv. 2026 gilt: Regionalstädte und B-Städte bieten bessere Renditen als München/Frankfurt.
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Häufige Fragen zum Quadratmeterpreis
Wie berechne ich die Wohnfläche richtig?
Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV): Vollständig angerechnet: alle Räume mit mind. 2 m Raumhöhe, Flure, Küche, Bad. Zur Hälfte: Balkone, Terrassen, Loggien (wenn wettergeschützt). Nicht angerechnet: Keller, Garage, nicht beheizbare Wintergärten, Räume unter 1 m Deckenhöhe. Für den Kaufpreisvergleich: immer WoFlV-Fläche verwenden — Verkäufer geben manchmal Grundfläche an (größer als Wohnfläche).
Was ist ein fairer Preis für meine Immobilie?
Faire Bewertung: (1) Vergleichspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung (ImmoScout24, Immowelt: Angebotspreise als obere Grenze). (2) Gutachterausschuss: Kaufpreissammlungen (kostenpflichtig, aber exakt). (3) Kostenloser Orientierungswert: Bundesimmissmissionen beitrag Wertermittlung (BImA). (4) Bankgutachten: bei Finanzierung erstellt die Bank einen Beleihungswert. Professionelles Gutachten: 500–1.500 € beim zertifizierten Sachverständigen.
Warum sind Neubau-Wohnungen so viel teurer als Bestandswohnungen?
Mehrere Faktoren: höhere Baukosten 2026 (Material +30–50 % vs. 2020, Lohnkosten +20 %), Energiestandard GEG 2024 (teurere Bauweise), niedrigere Neubautätigkeit = weniger Angebot. Zuschlag Neubau vs. Bestand: 20–40 % in den meisten deutschen Städten. Dafür: Garantien vom Bauträger (5 Jahre), keine Reparaturen in den ersten Jahren, moderne Energieeffizienz (niedrige Heizkosten), individuelle Ausstattung möglich. Für Käufer: oft lohnt sich gut sanierter Bestand mehr als teurer Neubau.
Wie stark sind die Immobilienpreise seit 2021 gefallen?
Nach dem Zinsanstieg 2022/2023: deutschlandweit −7 bis −15 % gegenüber Peak (Herbst 2022). Stärker gefallen: Metropollagen München (−10 %), Berlin (−8 %), Frankfurt (−8 %). Weniger gefallen: Regionalstädte (−3 bis −7 %), weil dort das Ausgangsniveau niedriger war. 2024–2026: leichte Erholung in gefragten Lagen. Absolute Preise: immer noch 2× so hoch wie 2015. Neubauten: kaum gefallen (hohe Baukosten halten Preise hoch). Fazit: 2026 ist kein Käufermarkt, aber kein Hochpunkt wie 2022.
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