Grunderwerbsteuer-Rechner 2026
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland? Kaufpreis und Bundesland eingeben — exakte Grunderwerbsteuer und Steuerentwicklung seit 2006 sofort.
Ihre Grunderwerbsteuer
- Fälligkeit beachten — Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt nach Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar festgesetzt. Der Käufer erhält einen Steuerbescheid und hat in der Regel 4 Wochen Zahlungsfrist. Erst nach Zahlung der GrESt erteilt das Finanzamt die "Unbedenklichkeitsbescheinigung" — ohne diese kann der Notar keine Auflassung (Eigentumsübertragung im Grundbuch) beantragen.
- Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? — GrESt-Befreiungen nach § 3 GrEStG: Kauf von Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, gerader Linie (Eltern ↔ Kinder), Geschwistern (bei Erbschafts-/Schenkungsübernahme). Schenkungen und Erbschaften sind grundsätzlich steuerfrei. Rückerwerb unter bestimmten Bedingungen. Hinweis: In einigen Bundesländern gibt es Überlegungen zu Freibeträgen für Erstkäufer — aktuell (2026) bundesweit noch nicht eingeführt.
- Bayern deutlich günstiger als der Rest — Bayern hat als einziges Bundesland seit 1997 den GrESt-Satz nicht erhöht (3,5 %). Alle anderen Bundesländer haben die Sätze seit der Föderalismusreform 2006 angehoben. Wer die Wahl hat (z. B. Kauf nahe der Landesgrenze Bayern/BW): GrESt in Bayern bei 400.000 € ist 14.000 € statt 20.000 € in Baden-Württemberg — 6.000 € Unterschied allein durch das Bundesland.
Grunderwerbsteuer alle 16 Bundesländer — Entwicklung seit 2006
| Bundesland | Satz 2026 | Satz 2006 | Steigerung |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 3,5 % | Keine Erhöhung (einziges Bundesland) |
| Sachsen | 5,5 % | 3,5 % | +57 % seit 2006 |
| Hamburg | 5,5 % | 3,5 % | +57 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 3,5 % | +43 % |
| Bremen | 5,0 % | 3,5 % | +43 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 3,5 % | +43 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 3,5 % | +43 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 3,5 % | +43 % |
| Hessen | 6,0 % | 3,5 % | +71 % |
| Berlin | 6,0 % | 3,5 % | +71 % |
| Mecklenburg-Vorp. | 6,0 % | 3,5 % | +71 % |
| NRW | 6,5 % | 3,5 % | +86 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 3,5 % | +86 % |
| Saarland | 6,5 % | 3,5 % | +86 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 3,5 % | +86 % |
| Thüringen | 6,5 % | 3,5 % | +86 % |
Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Länderfinanzministerien. Bis 2006 einheitlich 3,5 % bundesweit. Nach Föderalismusreform 2006: Länder können eigene Sätze festsetzen. Alle Länder außer Bayern haben seitdem erhöht. Mehreinnahmen für Länderhaushalte 2006–2025: über 50 Milliarden Euro.
Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis und Bundesland
| Kaufpreis | Bayern 3,5 % | NRW 6,5 % | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 13.000 € | 6.000 € |
| 300.000 € | 10.500 € | 19.500 € | 9.000 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 26.000 € | 12.000 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 32.500 € | 15.000 € |
| 750.000 € | 26.250 € | 48.750 € | 22.500 € |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 65.000 € | 30.000 € |
Allein der Unterschied Bayern vs. NRW bei einem 400.000-€-Kauf: 12.000 € — mehr als 3 Monatsgehälter des durchschnittlichen Haushaltseinkommen. Grenzlagen (z. B. Kaufbeuren/Bayern vs. nahe BW) können bei identischen Immobilien 6.000 € GrESt-Unterschied bedeuten.
Warum die Grunderwerbsteuer so stark gestiegen ist
Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer die Grunderwerbsteuer eigenständig festsetzen. Das Ergebnis: In 20 Jahren sind die Sätze in 15 von 16 Bundesländern zum Teil dramatisch gestiegen — NRW hat sich von 3,5 % auf 6,5 % fast verdoppelt. Der Grund ist fiskalisch: Die GrESt ist eine einfach einzutreibende Steuer auf jeden Immobilientransfer, die politisch wenig Widerstand erzeugt (nur Immobilienkäufer zahlen, und sie zahlen nur einmal). Für die Länderhaushalte ist sie ein bedeutsames Instrument — allein 2022 flossen bundesweit über 18 Milliarden Euro an GrESt.
Reformpläne: Mehrere Bundesländer und der Bundesrat diskutieren Freibeträge für Erstkäufer (z. B. 250.000–500.000 € steuerfrei für das erste selbst genutzte Eigenheim). Bayern (CSU) und einige andere Länder haben entsprechende Initiativen gestartet, bundesgesetzlich ist bis 2026 aber noch nichts verabschiedet. Wer 2026 kauft, muss die vollen Sätze einplanen.
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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Der Steuerbescheid wird vom Finanzamt nach Eingang der Kaufvertragsanzeige (die der Notar übermittelt) erstellt. Fälligkeit: 4 Wochen nach Zugang des Steuerbescheids. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Notar keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen kann. Käufer sollten die Grunderwerbsteuer deshalb sofort nach Beurkundung liquide halten — nicht erst wenn der Bescheid kommt.
Kann die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung abgesetzt werden?
Für Eigennutzer: Nein. Die GrESt ist eine private Anschaffungsnebenkosten und nicht absetzbar. Für Vermieter und gewerbliche Käufer: Ja — die GrESt gehört zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöht die Bemessungsgrundlage für die AfA (Abschreibung). Sie wird anteilig auf die Nutzungsdauer abgeschrieben (beim Gebäude i.d.R. 50 Jahre = 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil). Effektiv: die GrESt senkt die Steuerlast über den Abschreibungszeitraum — nicht sofort, aber über Jahrzehnte.
Was ist ein Share Deal und warum wird er zur Steuerumgehung genutzt?
Statt die Immobilie direkt zu kaufen, werden Anteile der besitzenden GmbH gekauft (Share Deal). Das GrEStG 2021 hat Schlupflöcher weitgehend geschlossen: Bei Übertragung von mehr als 90 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren fällt GrESt an. Früher lag die Grenze bei 95 %, was große Immobilientransaktionen (Wohnungsportfolios, Gewerbeimmobilien) GrESt-frei ermöglichte. Für private Käufer: Share Deals spielen in der Praxis keine Rolle.
Gibt es Pläne für einen GrESt-Freibetrag für Erstkäufer?
Es gibt politische Diskussionen und Bundesratsinitiativen, bundesgesetzlich aber noch nichts Verabschiedetes (Stand 2026). Bayern hat eine Initiative für einen Freibetrag von 500.000 € für selbst genutztes Wohneigentum (Erstwerb) gestartet. Einige Bundesländer haben eigene Programme diskutiert. Da die GrESt eine Ländersteuer ist, bräuchte eine Reform eine Änderung des GrEStG durch den Bundestag oder individuelle Landesgesetze. Wer kauft, sollte die vollen Sätze einplanen und eine mögliche spätere Erstattung nicht einkalkulieren.
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