Baufinanzierungs-Rechner 2026
Wie viel Haus kann ich mir leisten und was passiert wenn die Zinsen steigen? Einkommen, Eigenkapital und Wunschrate eingeben — Budget, Stresstest und Finanzierungsplan sofort.
Ihre Baufinanzierung
- 35-Prozent-Daumenregel als Ausgangspunkt — Banken und Finanzberater empfehlen: die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % des Haushaltsnetto betragen. Das lässt Spielraum für Lebenshaltung, Instandhaltungsrücklage (1,5–2 % des Gebäudewerts/Jahr) und Unvorhergesehenes. Wer straff plant, kommt mit 40 % aus — aber das ist wenig Puffer für einen Jobverlust oder Elternzeit.
- Eigenkapital vollständig aufschlüsseln — Vom Eigenkapital gehen zuerst die Kaufnebenkosten ab: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar + Grundbuch (ca. 1,5–2 %), Makler (0–3,57 %). In NRW bei 350.000 € Kaufpreis: GrESt 22.750 € + Notar 5.250 € + Makler 12.495 € = ca. 40.500 € Nebenkosten. Eigenkapital abzüglich Nebenkosten = echte Anzahlung.
- Zins-Stresstest ist Pflicht — Zinsbindung endet nach 10–15 Jahren — dann wird die Restschuld zu Marktkonditionen refinanziert. Prüfen Sie jetzt: Wie hoch ist die Rate wenn der Anschlusszins 6 % beträgt? Wenn diese Rate das Budget sprengt, zu kurz geplant. Faustregel: Die Rate sollte auch bei 6 % Zinsen unter 40 % des Haushaltsnettos bleiben.
Zins-Stresstest: Rate bei aktuellem Zins vs. 6 % Anschluss (2 % Tilgung)
| Darlehenssumme | Rate heute (4,05 %) | Rate bei 6 % Anschluss | Mehrbelastung/Mon. |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | ~756 €/Mon. | ~1.000 €/Mon. | ~244 €/Mon. |
| 200.000 € | ~1.008 €/Mon. | ~1.333 €/Mon. | ~325 €/Mon. |
| 250.000 € | ~1.260 €/Mon. | ~1.667 €/Mon. | ~407 €/Mon. |
| 300.000 € | ~1.513 €/Mon. | ~2.000 €/Mon. | ~487 €/Mon. |
| 400.000 € | ~2.017 €/Mon. | ~2.667 €/Mon. | ~650 €/Mon. |
| 500.000 € | ~2.521 €/Mon. | ~3.333 €/Mon. | ~812 €/Mon. |
Rate berechnet als (Zins + Tilgung) / 12 × Darlehenssumme. Restschuld nach 10 Jahren bei 4,05 % / 2 % Tilgung: ca. 80–85 % des Darlehens. Stresstest-Zins 6 % auf die Restschuld. Haushalte mit 300.000 € Darlehen: Mehrbelastung von 487 €/Mon. bei Anschlussfinanzierung auf 6 %. Prüfen Sie: Können Sie das auch bei reduziertem Einkommen tragen?
Maximaler Kaufpreis nach Haushaltsnetto — 2026 (4,05 % Zins, 2 % Tilgung, 9 % NK)
| Haushaltsnetto | Max. Rate (35 %) | Max. Darlehen | Max. Kaufpreis (inkl. EK) |
|---|---|---|---|
| 3.500 € | 1.225 € | ~204.000 € | ~250.000 € (mit 60k EK) |
| 4.000 € | 1.400 € | ~233.000 € | ~290.000 € (mit 70k EK) |
| 5.000 € | 1.750 € | ~291.000 € | ~370.000 € (mit 90k EK) |
| 6.000 € | 2.100 € | ~349.000 € | ~450.000 € (mit 110k EK) |
| 7.000 € | 2.450 € | ~408.000 € | ~530.000 € (mit 130k EK) |
| 10.000 € | 3.500 € | ~583.000 € | ~740.000 € (mit 180k EK) |
Max. Darlehen = Max. Rate × 12 ÷ (Zins + Tilgung). Max. Kaufpreis = Darlehen + Eigenkapital abzüglich Nebenkosten. Eigenkapital: pauschal 20 % des Kaufpreises als Daumen. Tatsächlicher Spielraum: individuell je nach Bank und Bonität. Eigenkapital > 30 % senkt Zinssatz erheblich.
Baufinanzierung 2026: Was sich gegenüber der Niedrigzinsphase geändert hat
Wer 2020 oder 2021 bei 1 % Zins und 2 % Tilgung finanziert hat, zahlte nur 3 % p.a. der Darlehenssumme — bei 300.000 € also 750 €/Monat. Dieselbe Finanzierung kostet 2026 bei 4,05 % Zins + 2 % Tilgung bereits 1.513 €/Monat — mehr als doppelt so viel. Das hat die Kaufkraft auf dem Immobilienmarkt um ca. 35–40 % reduziert und erklärt den Preisrückgang von 2022 bis 2024 in vielen deutschen Märkten.
Strategische Empfehlung 2026: Längere Zinsbindung wählen (15–20 Jahre statt 10), um das Anschlussfinanzierungsrisiko zu reduzieren. Sondertilgungsrecht von mindestens 5 % p.a. vertraglich sichern — kostet kaum Aufpreis und gibt Flexibilität. Unabhängigen Finanzierungsvermittler (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) nutzen — der Marktvergleich über 400+ Banken bringt oft 0,2–0,4 % bessere Konditionen als die Hausbank.
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Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich für eine Baufinanzierung 2026?
Minimum: alle Kaufnebenkosten (7–13 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital finanzieren — Banken geben darauf keinen Kredit. Empfehlung: 20–30 % des Kaufpreises als Gesamteigenkapital, davon Nebenkosten bezahlen, Rest als Anzahlung. Wer unter 20 % Gesamteigenkapital hat, zahlt deutlich höhere Zinsen und bekommt von manchen Banken gar keine Finanzierung. Ideal: 30 % Eigenkapitalquote für die besten Konditionen (Beleihungsauslauf unter 60 %).
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen sichert heute den aktuellen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in 1–5 Jahren. Man zahlt einen Forward-Aufschlag von ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf. Bei 36 Monaten Vorlauf: ca. 0,36–1,08 % Aufpreis. Aktuell sinnvoll wenn Sie erwarten, dass Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung deutlich steigen. Im aktuellen 4-%-Umfeld mit EZB-Unsicherheit: Forward-Darlehen schützt gegen Zinssprung auf 5–6 %. Bei erwarteten Zinssenkungen: eher abwarten.
Kann ich KfW-Förderung mit einem normalen Bankdarlehen kombinieren?
Ja, und das ist oft sehr sinnvoll. KfW-Programme 2026: KfW 300 (Klimafreundliches Wohngebäude) für Neubauten im Effizienzhaus-40-Standard bis 150.000 € pro Wohneinheit zu günstigen Zinsen. KfW 124 (Wohngebäude) für Kauf oder Bau. BEG (Bundesförderung Effiziente Gebäude): Zuschüsse für energetische Sanierung. Die KfW-Darlehen werden über Hausbanken beantragt (Durchleitungsprinzip) — immer vor Abschluss des normalen Kreditvertrags beantragen.
Was bedeutet Beleihungswert und Beleihungsauslauf?
Beleihungswert: der Wert, den die Bank der Immobilie für Sicherungszwecke beimisst — meist 70–80 % des Marktpreises (konservativer Sicherheitswert). Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert in Prozent. Unter 60 % = Erstrangdarlehen, günstigste Konditionen. 60–80 % = Normalbereich. Über 80 % = teurere Konditionen. Über 90 % = sehr teuer, oft Ablehnung. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, Beleihungswert 320.000 €, Darlehen 280.000 €: Auslauf 87,5 % → mittlere bis hohe Konditionen.
Lohnt sich tilgen oder lieber das Geld investieren?
Bei Zinsen unter 3 %: Argument für Investieren stark (ETF-Rendite historisch 7 % > Kreditzins). Bei Zinsen über 4 % wie 2026: Sondertilgung rentiert sich oft besser als risikoarme Geldanlagen, da der Kredit 4 % Zinsen kostet und Tagesgeld ca. 2,5–3 % bringt — Tilgung hat 4 % "Rendite" auf sicherem Wege. Vs. ETF: höhere Erwartungsrendite aber mit Schwankungsrisiko. Empfehlung: immer das vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrecht (5–10 % p.a.) nutzen und parallel ETF besparen wenn Risikobereitschaft vorhanden.
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