Baufinanzierungsrechner: Haushalts- und Kaufbudget planen
Verbindet Haushaltsüberschuss, Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Darlehenskonditionen zu einem nachvollziehbaren Finanzierungsszenario.
Nur dauerhaft verfügbares Haushaltsnetto verwenden. Unsichere Boni oder geplante Gehaltssteigerungen nicht als festen Betrag ansetzen.
Regelmäßige Lebenshaltungskosten ohne die separat erfassten künftigen Objektkosten.
Laufende Kreditraten, Unterhalt und andere feste Verpflichtungen pro Monat.
Künftige laufende Kosten der Immobilie, soweit sie nicht bereits in den Haushaltsausgaben enthalten sind.
Monatlicher Betrag für Reparaturen und Werterhalt.
Zusätzlicher monatlicher Sicherheitsabstand für schwankende oder unerwartete Ausgaben.
Monatsrate, die im Finanzierungsszenario tatsächlich angesetzt werden soll.
Gesamtes verfügbares Eigenkapital vor Abzug der zurückbehaltenen Reserve.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle10 Felder
Liquidität, die nach dem Kauf verfügbar bleiben soll und daher nicht in das Projekt fließt.
Gesamterwerbsnebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises, möglichst aus den einzelnen Kostenpositionen abgeleitet.
Zusätzliche Renovierungs- oder Modernisierungskosten außerhalb des Kaufpreises.
Weitere projektbezogene Kosten, die weder Kaufpreis noch Nebenkosten oder Renovierung sind.
Nur bestätigte Zuschüsse oder Förderbeträge eintragen.
Nominaler Sollzins des konkreten Angebots oder eines ausdrücklich gewählten Szenarios.
Anfänglicher Tilgungssatz des Darlehens.
Dauer des vereinbarten Sollzinses.
Bewusst gewählter höherer Zinssatz für die Anschlussphase; keine Prognose.
Tilgungssatz, der im Stressszenario auf die Restschuld angewendet wird.
Berechnungsergebnis
- Haushalt vollständig erfassen — Stabiles Nettoeinkommen, laufende Ausgaben, Verpflichtungen, Objektkosten und einen realistischen Puffer eintragen.
- Eigenkapital und Projektkosten trennen — Liquiditätsreserve, Kaufnebenkosten und Renovierung dürfen nicht im Kaufpreis verschwinden.
- Anschlussrate testen — Prüfen Sie die Restschuld mit mehreren selbst gewählten Anschlusszinsen.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Der Baufinanzierungsrechner leitet aus einem vollständigen Haushaltssaldo eine tragbare Monatsrate ab und verbindet sie mit Eigenkapital, Projektkosten und eingegebenen Darlehenskonditionen. Er berücksichtigt laufende Ausgaben, Verpflichtungen, künftige Objektkosten, Instandhaltung und einen selbst gewählten Sicherheitspuffer. Daraus entstehen maximales Darlehen, rechnerisches Kaufbudget, Restschuld und eine Anschluss-Stressrate. Eine pauschale Einkommensquote wird nicht verwendet.
Das maximale Kaufbudget ist eine Planungshilfe und keine Zusage eines Kreditinstituts.
Tragbare Rate aus dem vollständigen Haushalt ableiten
Verwenden Sie nur Einkommen, das voraussichtlich stabil zur Verfügung steht. Davon werden laufende Haushaltsausgaben, Kredit- und Unterhaltsverpflichtungen, künftige Objektkosten, die geplante Instandhaltungsreserve und der Sicherheitspuffer abgezogen. Der verbleibende Betrag ist die rechnerisch tragbare Rate.
Die gewählte Monatsrate kann niedriger sein, darf den verfügbaren Betrag aber nicht stillschweigend überschreiten. Sonderzahlungen, Boni oder noch ungesicherte Gehaltssteigerungen gehören nicht ohne Beleg in das stabile Haushaltsnetto. Die individuelle Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank kann außerdem weitere Positionen und eigene Pauschalen berücksichtigen.
Beim Vermögen sollten Bruttobetrag und zurückbehaltene Reserve getrennt bleiben. Der Eigenkapital-Rechner zeigt, welcher Anteil nach einer persönlichen Liquiditätsreserve tatsächlich für das Projekt zur Verfügung steht.
Haushaltssaldo, Eigenkapital und Darlehensplan
Berechnungslogik des Kaufbudgets
Rechenbeispiel: 5.000 Euro Haushaltsnetto und 1.750 Euro Rate
Das Kontrollbeispiel startet mit 5.000 € stabilem Haushaltsnetto, 2.500 € laufenden Ausgaben, 400 € künftigen Objektkosten und 350 € Sicherheitspuffer. Weitere Verpflichtungen und Instandhaltung stehen im Beispiel auf null. Damit bleiben monatlich 1.750 € verfügbar; genau dieser Betrag wird als gewählte Rate eingesetzt.
Bei 3,74 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung ergibt sich ein maximales Darlehen von 365.853,66 €. Hinzu kommen 100.000 € einsetzbares Eigenkapital. Renovierung, weitere Kosten und Zuschüsse sind null; der Nebenkostensatz beträgt 10 %. Daraus löst der Rechner einen maximalen Kaufpreis von 423.503,33 €.
Nach zehn Jahren Sollzinsbindung verbleiben im geprüften Laufzeitszenario 277.287,33 € Restschuld. Mit einem selbst gesetzten Stresszins von 6 % und 2 % Stresstilgung beträgt die Anschluss-Stressrate 1.848,58 € pro Monat. Sie liegt damit über der ursprünglichen Rate und zeigt, warum die Anschlussphase separat geprüft werden muss.
Nebenkosten, Reserve und Anschlussrisiko einordnen
Der pauschale Nebenkostensatz ist nur so gut wie seine Grundlage. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision unterscheiden sich. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner können Sie diese Bestandteile vorab genauer bestimmen und anschließend den Gesamtprozentsatz übertragen.
Eine zurückbehaltene Reserve erhöht zwar den Finanzierungsbedarf, verhindert aber, dass das Modell das gesamte liquide Vermögen verbraucht. Renovierungen und weitere Projektkosten müssen ebenfalls separat eingegeben werden. Werden sie ausgelassen, überschätzt der Rechner das bezahlbare Objekt. Wenn ausschließlich Rate, Tilgung und Restschuld eines Immobiliendarlehens untersucht werden sollen, ist der Hypothekenrechner die schlankere Alternative.
Die Restschuld ist kein theoretischer Nebenwert. Vor Ablauf der Bindung sollten mehrere Folgeangebote und Zinsszenarien geprüft werden. Der Anschlussfinanzierungs-Rechner vergleicht die Restschuld auf einer eigenen Cashflowbasis. Der hier eingegebene Stresszins bleibt dagegen nur eine Sensitivität.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Verwendet der Rechner eine feste Rate vom Einkommen?
Nein. Er zieht die tatsächlich eingegebenen Belastungen, Objektkosten, Instandhaltung und den persönlichen Puffer vom stabilen Einkommen ab.
Warum ist die Stressrate höher als die erste Rate?
Im Beispiel werden auf die Restschuld am Bindungsende ein höherer Stresszins und eine eigene Stresstilgung angewendet. Das ist eine Sensitivität, keine Prognose.
Ist der maximale Kaufpreis verbindlich?
Nein. Er gilt nur für die eingegebenen Werte. Banken prüfen zusätzlich Unterlagen, Bonität, Sicherheiten und eigene Haushaltsansätze.
Soll ich mein gesamtes Eigenkapital einsetzen?
Der Rechner entscheidet das nicht. Eine bewusst zurückbehaltene Liquiditätsreserve kann separat eingetragen werden und bleibt dann außerhalb des Projekts.
Quellen und Grundlagen
§ 18a KWG verlangt bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine eingehende Kreditwürdigkeitsprüfung anhand von Einkommen, Ausgaben und weiteren Umständen. Eine Rechnerquote ersetzt diese Prüfung nicht.
§ 18a KWG§ 505a BGB regelt die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung. Das rechnerische Kaufbudget ist deshalb keine rechtliche oder bankseitige Freigabe.
§ 505a BGBDie MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank beschreibt Zinssätze und Volumina im Bankmarkt. Der Rechner verwendet trotzdem ausschließlich den eingegebenen Angebotszins.
Deutsche Bundesbank: MFI-ZinsstatistikDie BaFin erläutert Rate, Tilgung, Zinsbindung und wesentliche Risiken eines Immobilienkredits.
BaFin: Immobilienkredit