Maklergebühren-Rechner 2026 — Courtage berechnen
Wie viel Maklergebühr zahle ich beim Immobilienkauf oder -verkauf? Kaufpreis und Bundesland eingeben — Courtage Käufer, Verkäufer und Gesamtmaklerprovision sofort.
Ihre Maklergebühren
- Splitregelung seit 2020 — wer zahlt was? — Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Provisionsteilung (§ 656c BGB): wenn ein Makler für Käufer UND Verkäufer tätig ist, darf er von keiner Partei mehr verlangen als von der anderen. Typisch: je 3,57 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.) für Käufer und Verkäufer = 7,14 % Gesamtprovision. Ausnahme Hamburg: Makler wird nur vom Verkäufer bezahlt (3,57 % vom Verkäufer), Käufer zahlt nichts.
- Wann fällt keine Maklergebühr an? — Privatverkauf (ohne Makler): keine Courtage. Neubauwohnungen direkt vom Bauträger: oft ohne Makler. Vermieter an Mieter: seit 2015 Bestellerprinzip — Vermieter zahlt den Makler, nicht der Mieter. Erbfall oder Scheidungsverkauf unter Familienmitgliedern: meist ohne Makler. In der Praxis: ca. 50 % aller Immobilienverkäufe in Deutschland laufen ohne Makler (besonders unter Bekannten).
- Maklergebühr verhandeln — Die Maklergebühr ist nicht gesetzlich festgeschrieben — 3,57 % je Seite ist Marktübung, kein Pflicht. In Käufermärkten (viel Angebot, wenig Nachfrage) und bei teureren Immobilien ist Verhandlungsspielraum vorhanden. Manche Makler bieten 2,38 % statt 3,57 % an (= 4 statt 6 % netto). Bei Kapitalanlage-Immobilien: Käufer kaufen oft provisionsfreie Objekte (direkt vom Eigentümer).
Makler-Splitregelung seit 2020 — wer zahlt was in welchem Bundesland
| Bundesland | Courtage Käufer | Courtage Verkäufer | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,57 % vom KP | 3,57 % vom KP | 7,14 % |
| Baden-Württemberg | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Hessen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| NRW | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Niedersachsen | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Berlin | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Hamburg | 0 % | 3,57 % | 3,57 % (nur Verkäufer) |
| Bremen | 2,38–3,57 % | 2,38–3,57 % | 4,76–7,14 % |
Alle Courtagen inkl. 19 % MwSt. (netto: 3 % bei 3,57 %). Quelle: IVD Provisionsübersicht 2026. Hamburg: historisch Bestellerprinzip auch bei Verkauf. Seit 2020: Split-Pflicht bedeutet dass der Makler nicht mehr nur vom Käufer bezahlt werden darf wenn er für beide tätig ist. Verhandlung möglich: 2,38 % je Seite (4 % netto) ist marküblich als Verhandlungsergebnis.
Maklerkosten bei verschiedenen Kaufpreisen — Beispiele 2026
| Kaufpreis | Makler Käufer (3,57 %) | Makler Verk. (3,57 %) | Kaufnebenkosten gesamt (NRW) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.140 € | 7.140 € | ~34.000 € (17 %) |
| 300.000 € | 10.710 € | 10.710 € | ~49.000 € (16,3 %) |
| 400.000 € | 14.280 € | 14.280 € | ~65.000 € (16,3 %) |
| 500.000 € | 17.850 € | 17.850 € | ~81.000 € (16,2 %) |
| 700.000 € | 24.990 € | 24.990 € | ~112.000 € (16 %) |
Kaufnebenkosten NRW gesamt: GrESt 6,5 % + Notar 1,5 % + Makler 3,57 % = ca. 11,6 %. Plus Reserve und Einrichtung: realistisch 14–17 % Gesamtnebenkosten. Verkäufer: Courtage ist steuerlich bei Vermietungsobjekten als Werbungskosten absetzbar (im Verkaufsjahr). Käufer: Maklercourtage erhöht die Anschaffungskosten der Immobilie (AfA-Basis bei Vermietung).
Ohne Makler verkaufen — lohnt sich das?
Der Privatverkauf spart die Maklercourtage (7,14 % Gesamtprovision), erfordert aber erheblichen Eigenaufwand: Exposé erstellen (Grundriss, professionelle Fotos, Beschreibung), Inserate auf ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, Besichtigungstermine koordinieren, Käufer-Bonität prüfen, Kaufvertrag mit Notar vorbereiten. Zeitaufwand: 20–60 Stunden für einen erfolgreichen Privatverkauf. Risiken: Preisfindung (zu günstig = Geldverlust, zu teuer = kein Verkauf), rechtliche Fehler beim Kaufvertrag.
Mittelweg: Discount-Makler (Homeday, McMakler) verlangen 0,5–1,5 % statt 3,57 % — Teilservice (professionelle Fotos, Exposé, Verhandlungsführung). Fazit: bei einfachen Standardimmobilien in gefragter Lage: Privatverkauf möglich. Bei komplexen Objekten (Denkmal, Erbbaurecht, Mängel), schlechter Lage oder wenn Zeit knapp ist: professioneller Makler lohnt sich oft. Maklerleistung: Zeitersparnis, Rechtssicherheit, Marktzugang und Verhandlungserfahrung.
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Häufige Fragen zu Maklergebühren
Muss ich als Käufer immer Maklergebühren zahlen?
Nein — in folgenden Fällen nicht: Privatverkauf ohne Makler, Neubau direkt vom Bauträger (meist maklerprovisionsfreier Direktvertrieb), Immobilien in Hamburg (nur Verkäufer zahlt Makler) und wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Verkäufers tätig ist (Innen-Courtage). Seit 2020: Wenn ein Makler für beide tätig ist, muss er von Käufer und Verkäufer gleich viel verlangen — einer zahlt nie mehr als der andere. Maklercourtage null ist nicht erzwingbar wenn der Makler eine Provision vereinbart hat.
Kann ich die Maklergebühr von der Steuer absetzen?
Als Privatkäufer (Eigennutzung): nein — Maklercourtage ist Anschaffungsnebenkosten der Immobilie und nicht direkt absetzbar. Als Kapitalanleger (Vermietung): Maklergebühr gehört zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage (nicht sofortige Absetzung, sondern Abschreibung über 50 Jahre). Als Verkäufer einer Mietimmobilie: Maklercourtage ist Veräußerungskosten und mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Als Privatverkäufer nach 10 Jahren Haltefrist: steuerfrei, also Courtage egal.
Was kostet ein Makler wenn er nur beauftragt wird, keinen Käufer findet?
Makler verdienen nur bei Erfolg (Abschluss eines notariellen Kaufvertrags) — das nennt sich Erfolgsprinzip (Maklerrecht § 652 BGB). Kein Abschluss = keine Courtage. Ausnahmen: Aufwandsentschädigungen (Fotografen, Exposé) können vereinbart werden, aber nur wenn das vorab schriftlich vereinbart wurde. Exklusivmakler-Verträge (Alleinauftrag): Verpflichtung nicht parallel andere Makler zu beauftragen, aber keine Zahlung ohne Verkauf. Schäden durch Makler-Fehler: können zivilrechtlich geltend gemacht werden.
Lohnt sich immer ein professioneller Makler?
Für Käufer: Makler ist selten eine Hilfe (arbeitet primär für Verkäufer), aber in Zeiten knapper Angebote können Makler-Kontakte Zugang zu noch nicht öffentlich inserierten Objekten geben. Für Verkäufer: Makler lohnt sich wenn Zeitaufwand zu hoch, Markt unbekannt oder Objekt schwer zu verkaufen. Discount-Makler (Homeday, McMakler: 1–1,5 %) sind 2026 eine gute Mittelklasse-Option für unkomplizierte Objekte. Premium-Makler: bei Luxusimmobilien über 1 Mio. € lohnt sich Spezialist.
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