Anschlussfinanzierungs-Rechner 2026
Was kostet meine Anschlussfinanzierung bei aktuellen Zinsen? Restschuld und neue Konditionen eingeben — neue Monatsrate, Mehrbelastung und Forward-Darlehen-Vergleich sofort.
Ihre Anschlussfinanzierung
- Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen — Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern. Optionen: Prolongation (beim bisherigen Anbieter verlängern — einfach, oft nicht günstigste Option), Umschuldung (Wechsel zu besserem Anbieter, 0,2–0,5 % günstiger möglich), Forward-Darlehen (Zins jetzt festschreiben, Darlehen erst in 1–3 Jahren). Zinsdifferenz von 0,3 %: bei 200.000 € Restschuld = 600 €/Jahr.
- Stresstest — was ist wenn der Zins weiter steigt? — Prüfen Sie: Können Sie die Rate auch bei 5 % oder 6 % Zinsen noch bedienen? Viele Banken prüfen bereits bei der Kreditvergabe einen Stresstest mit 5,5–6 %. Wer 2012–2021 bei Niedrigzins finanziert hat und jetzt verlängert: die Rate steigt deutlich. Bei 200.000 € Restschuld: 1 % (2020) = 500 €/Mon. (nur Zins), 4 % (2026) = 1.500 €/Mon. Das ist eine Verdreifachung der Zinslast.
- Sondertilgung vor dem Prolongationstermin — Wenn Sie Ersparnisse haben: kurz vor dem Zinsbindungsende Sondertilgung leisten. Die meisten Darlehen erlauben 5 % p.a. der Ursprungssumme ohne VFE. Effekt: niedrigere Restschuld = niedrigere neue Rate und weniger Zinskosten. 10.000 € Sondertilgung bei 4 % Zins spart dauerhaft 400 €/Jahr Zinsen. Über die restliche Laufzeit: erheblich.
Zinsrisiko-Szenarien — Monatsrate bei 200.000 € Restschuld und 2 % Tilgung
| Zinssatz | Monatliche Rate | Jahresannuität | Steigerung vs. 2021 |
|---|---|---|---|
| 1,0 % (2021 Hoch) | ~500 €/Mon. | ~6.000 €/Jahr | Referenz (historisch niedrig) |
| 2,0 % (2022) | ~667 €/Mon. | ~8.000 €/Jahr | +33 % vs. 2021 |
| 3,0 % (2023) | ~833 €/Mon. | ~10.000 €/Jahr | +67 % vs. 2021 |
| 4,0 % (2025) | ~1.000 €/Mon. | ~12.000 €/Jahr | +100 % vs. 2021 |
| 4,05 % (Juni 2026) | ~1.008 €/Mon. | ~12.100 €/Jahr | +102 % vs. 2021 |
| 5,0 % (Stresstest) | ~1.167 €/Mon. | ~14.000 €/Jahr | +133 % vs. 2021 |
| 6,0 % (Stresstest) | ~1.333 €/Mon. | ~16.000 €/Jahr | +167 % vs. 2021 |
200.000 € Restschuld, 2 % anfängliche Tilgung, Annuitätendarlehen. Nur Zins+Tilgung (keine Nebenkosten). Viele Haushalte mit Niedrigzins-Finanzierung aus 2014–2021 stehen 2024–2031 vor dieser Anpassung. Durchschnittliche Mehrbelastung 2026 vs. 2021: bei 200.000 € Restschuld ca. +500 €/Monat — erheblich für viele Haushalte. Quelle: Bundesbank, eigene Berechnung.
Forward-Darlehen vs. Prolongation vs. Umschuldung — Vergleich
| Option | Kosten | Zinsvorteil | Am besten wenn |
|---|---|---|---|
| Prolongation (gleiche Bank) | Keine Kosten | Oft 0,1–0,3 % höher als Markt | Bequem, wenig Zeit |
| Umschuldung (neue Bank) | 300–800 € Notar | 0,2–0,5 % günstiger | Finanzielle Ersparnis wichtig |
| Forward 1 Jahr Vorlauf | +0,10 % Aufschlag | Zins heute gesichert | Zinssteigerung erwartet |
| Forward 2 Jahre Vorlauf | +0,20 % Aufschlag | 2 Jahre Planungssicherheit | Verlässlichkeit gewünscht |
| Forward 3 Jahre Vorlauf | +0,30 % Aufschlag | 3 Jahre gesichert | Zinsen stark steigend erwartet |
| Sondertilgung vor Prolongation | Kapital einsetzen | Weniger Restschuld | Ersparnisse vorhanden |
Forward-Darlehen: bei den meisten Banken ab 12 Monate vor Zinsbindungsende möglich, manche bieten bis 60 Monate. Aufschlag ca. 0,01–0,02 % pro Monat Vorlaufzeit. Umschuldung: Grundschuldabtretung statt Neubestellung spart Notarkosten (800–2.000 €). Kreditvermittler (Interhyp, Dr. Klein): verhandeln oft bessere Konditionen als Direktantrag. Quelle: Interhyp Marktbericht 2026.
Was tun wenn die neue Rate nicht mehr leistbar ist?
Wer durch die Zinswende in Zahlungsschwierigkeiten gerät: frühzeitig handeln ist entscheidend. Optionen: (1) Tilgung reduzieren: die neue Zinsbindung mit nur 1 % Tilgung abschließen (reduziert Rate, verlängert Laufzeit). (2) Laufzeit verlängern: statt 10 weitere Jahre, 15 oder 20 Jahre wählen (niedrigere Rate, mehr Zinskosten insgesamt). (3) Teilverkauf: einen Teil der Immobilie an einen Investor verkaufen, dafür Miete zahlen ("Sale-and-Leaseback"). (4) Verkauf: wenn die Immobilie deutlich im Wert gestiegen ist und die Schulden kleiner als der Verkehrswert sind.
Wichtig: nicht auf Mahnungen warten — aktiv Kontakt mit der Bank suchen. Banken haben ein eigenes Interesse daran, Zwangsversteigerungen zu vermeiden (Verlust für beide Seiten). Schuldnerberatung: kostenlos bei Caritas, Diakonie, AWO und Verbraucherzentrale. Staatliche Hilfe: seit 2024 gibt es Programme für in Not geratene Eigenheimbesitzer (Bürgschaftsprogramme einiger Bundesländer). Immobilienwert prüfen: wenn Verkehrswert deutlich über Schulden, gibt es Spielraum.
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Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mit der Anschlussfinanzierung beginnen?
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Bei Forward-Darlehen: bis zu 5 Jahre vorher möglich (mit Aufschlag). Empfehlung: 18–24 Monate vorher Markt beobachten und Vergleiche einholen. 12 Monate vorher: konkreten Abschluss anstreben (Forward 12 Monate = ca. +0,10–0,12 % auf aktuellen Marktzins). Zu früh (3+ Jahre vorher): großer Forward-Aufschlag schmälert Vorteil der Zinssicherung. Bei 5 Jahre oder weniger Restlaufzeit bis Prolongation: 3 Angebote von Banken und Kreditvermittlern einholen.
Muss ich nach Ablauf der Zinsbindung bei meiner Bank bleiben?
Nein — Sie haben das uneingeschränkte Recht, die Bank zu wechseln. Nach Ablauf der Zinsbindung oder nach § 489 BGB (10 Jahre) können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zur günstigsten Bank wechseln. Die Grundschuld wird übertragen (Abtretung statt Neubestellung: günstiger). Notarkosten Grundschuldabtretung: ca. 0,2 % der Grundschuld. Umschuldung zu günstigerer Bank spart bei 200.000 € und 0,3 % Zinsvorteil 600 €/Jahr → nach 1,3 Jahren amortisiert.
Wie berechne ich meine Restschuld zum Zinsbindungsende?
Methode 1: Auf der letzten Jahresabrechnung der Bank nachschauen (steht dort als "Kontostand" oder "Restschuld"). Methode 2: Selbst berechnen mit Annuitätenformel: Restschuld(n) = Restschuld(0) × (1+i)^n − R × ((1+i)^n − 1)/i. Wobei i = Monatszins und R = Monatsrate. Oder: Online-Tilgungsrechner (z. B. Interhyp, Dr. Klein haben kostenlose Tools). Methode 3: Bank direkt fragen (kostenlose Auskunft). Mit aktuellem Tilgungsplan aus der Jahresabrechnung: die Restschuld in 5 oder 10 Jahren ist oft direkt ablesbar.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann lohnt es sich?
Forward-Darlehen: Sie schließen heute einen Kreditvertrag zu einem festgelegten Zinssatz ab, der erst in X Monaten/Jahren ausgezahlt wird. Aufschlag: ca. 0,01–0,02 % pro Monat Vorlauf. Lohnt sich wenn: Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit schätzen. Nicht lohnenswert wenn: Zinsen fallen (dann wäre Warten günstiger gewesen). 2026: EZB-Leitzins bei 2 %, Bauzinsen 4,05 %. Erwartung: leicht sinkende oder stabile Zinsen → Forward nicht zwingend nötig. Bei 3-Jahres-Forward: +0,30–0,36 % Aufschlag, bedeutet Zinsen müssten um mehr als das steigen um sich zu lohnen.
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