Hypothekenrechner 2026
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Einkommen und Eigenkapital eingeben — maximaler Kaufpreis, monatliche Rate und vollständiger Finanzierungsplan sofort.
Ihre Hypothek
- 35-Prozent-Regel für Tragbarkeit — Banken und Finanzberater empfehlen: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 % des Haushalts-Nettoeinkommens betragen. Bei 4.500 € Netto: maximale Rate 1.575 €. Diese Grenze sichert genug finanziellen Spielraum für Lebenshaltung, unvorhergesehene Ausgaben und die unvermeidliche Instandhaltungsrücklage (1,5–2 % des Immobilienwerts pro Jahr).
- Kaufnebenkosten vollständig einplanen — Eigenkapital muss mindestens die Kaufnebenkosten abdecken: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland) + Notar + Grundbuch (ca. 1,5 %) + ggf. Makler (ca. 3,5 %). Gesamt: 7–13 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € in NRW mit Makler: bis zu 52.000 € Nebenkosten. Wer nur 50.000 € Eigenkapital hat, kann keine Reserve für die Finanzierung einbringen.
- Bauzins und Zinsbindung strategisch wählen — Aktueller Bauzins für 10-jährige Zinsbindung: ~4,05 % (Verivox Juni 2026). Für 15 Jahre: ~4,25 %, für 20 Jahre: ~4,50 %. Längere Zinsbindung kostet Aufpreis, schützt aber gegen steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. In einem 4 %-Zinsumfeld: 15–20 Jahre Zinsbindung empfehlenswert, um Anschlussrisiko zu minimieren.
Kaufkraft-Tabelle: Welcher Kaufpreis ist bei welchem Nettoeinkommen tragbar?
| Nettoeinkommen | Max. Rate (35 %) | Kaufpreis (4 % Zins) | Eigenkapital (20 %) |
|---|---|---|---|
| 3.000 €/Mon. | 1.050 €/Mon. | ~175.000 € | ~35.000 € |
| 4.000 €/Mon. | 1.400 €/Mon. | ~233.000 € | ~47.000 € |
| 4.500 €/Mon. | 1.575 €/Mon. | ~262.000 € | ~52.000 € |
| 5.000 €/Mon. | 1.750 €/Mon. | ~292.000 € | ~58.000 € |
| 6.000 €/Mon. | 2.100 €/Mon. | ~350.000 € | ~70.000 € |
| 7.000 €/Mon. | 2.450 €/Mon. | ~408.000 € | ~82.000 € |
| 10.000 €/Mon. | 3.500 €/Mon. | ~583.000 € | ~117.000 € |
Kaufpreis aus Rate bei 4,05 % Zins und 2 % Tilgung (Rate = 6,05 % p.a. ÷ 12 × Darlehensbetrag). Eigenkapital: 20 % des Kaufpreises inkl. Nebenkosten. Kaufnebenkosten nicht separat eingerechnet — immer zusätzlich einplanen. Quelle: Bundesbank Tragbarkeitsrichtwerte 2026.
Bauzinsentwicklung 2019–2026 (10 Jahre Zinsbindung)
| Zeitraum | Bauzins Ø | Rate 300k, 2 % Tilg. | Kaufkraft-Unterschied |
|---|---|---|---|
| 2019 | ~1,2 % | ~807 €/Mon. | Hochphase der Kaufkraft |
| 2020 | ~0,9 % | ~742 €/Mon. | Rekordtief Zinsen |
| 2021 | ~1,0 % | ~750 €/Mon. | Noch historisch günstig |
| Jan 2022 | ~1,4 % | ~840 €/Mon. | Zinswende beginnt |
| Sep 2022 | ~3,4 % | ~1.350 €/Mon. | −40 % Kaufkraft vs. 2021 |
| 2023 | ~4,2 % | ~1.550 €/Mon. | Hochpunkt der Zinserhöhungen |
| 2024 | ~3,8 % | ~1.450 €/Mon. | Erste EZB-Senkungen |
| Juni 2026 | ~4,05 % | ~1.512 €/Mon. | Stabile Phase |
Quelle: Verivox Bauzins-Index, Deutsche Bundesbank. Zinserhöhung 2022 hat die Kaufkraft um ca. 35–40 % reduziert: Wer 2020 für 300.000 € finanziert hätte, muss 2026 nur noch ~210.000 € finanzieren um dieselbe Monatsrate zu erreichen. Das erklärt den Immobilienpreisrückgang 2022–2024.
Die 3 häufigsten Fehler bei der Hypothekenplanung
Fehler 1: Kaufnebenkosten nicht einplanen. Viele rechnen: Eigenkapital = Anzahlung. Falsch. Vom Eigenkapital müssen zuerst die Nebenkosten (7–13 %) bezahlt werden — der Rest ist die echte Anzahlung. Wer 400.000 € kaufen will, 60.000 € Eigenkapital hat und in NRW wohnt (Nebenkosten ~52.000 €), hat faktisch nur 8.000 € echtes Eigenkapital für die Finanzierung. Banken wollen aber 10–20 %. Ergebnis: kein Kredit oder sehr teure Vollfinanzierung.
Fehler 2: Instandhaltungskosten vergessen. Nach dem Einzug ist das Haus nicht fertig — Heizung, Dach, Fenster, Leitungen altern. Richtwert: 1,5–2 % des Gebäudewerts pro Jahr für Instandhaltungsrücklage einplanen. Bei einem 400.000-€-Haus (davon ~280.000 € Gebäudeanteil): ~4.200–5.600 €/Jahr = 350–470 €/Monat zusätzlich zur Rate. Wer das nicht einkalkuliert, wird nach 10–15 Jahren von größeren Reparaturen überrascht.
Ähnliche Rechner
Häufige Fragen zum Hypothekenrechner
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Baudarlehen?
Im Alltag werden beide Begriffe synonym verwendet. Rechtlich ist eine Hypothek ein dingliches Sicherungsrecht, das an das konkrete Darlehen gebunden ist und mit dem Darlehen erlischt. In der Praxis haben Banken auf Grundschulden umgestellt — eine flexiblere Form der Grundstückssicherung, die unabhängig vom Darlehen besteht. Der Unterschied für Kreditnehmer ist minimal: beide dienen als Sicherheit für das Baudarlehen und werden ins Grundbuch eingetragen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?
Minimum: die gesamten Kaufnebenkosten (7–13 % des Kaufpreises) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren Nebenkosten grundsätzlich nicht. Empfehlung: 20–30 % des Kaufpreises inkl. Nebenkosten als Eigenkapital. Bei 400.000 € Kaufpreis: 80.000–120.000 € Eigenkapital anstreben. Wer unter 20 % Eigenkapital hat, zahlt deutlich höhere Zinsen (schlechtere Beleihungsquote) und hat kein Polster bei Wertrückgängen.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum ist er wichtig?
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert der Immobilie. Beleihungswert: ca. 70–80 % des Kaufpreises (konservativer Wert, den die Bank im schlimmsten Fall erzielen würde). Beleihungsauslauf 60 % = niedrigste Zinsen. 80 % = mittlere Zinsen. Über 90 % = deutlich höhere Zinsen oder Ablehnung. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, Beleihungswert 320.000 €, Darlehen 300.000 € → Beleihungsauslauf 93,75 % → teuer.
Lohnt sich die Einbeziehung eines Maklers für die Finanzierung?
Ja, fast immer. Unabhängige Baufinanzierungsvermittler (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) vergleichen Hunderte von Banken und erzielen im Schnitt 0,2–0,5 % bessere Konditionen als der direkte Bankweg. Bei 300.000 € Darlehen und 10 Jahren Zinsbindung: 0,3 % weniger Zinsen = ca. 9.000 € Ersparnis über die Zinsbindung. Der Vermittler wird von der Bank provisioniert — für den Kreditnehmer kostenlos. Einziger Nachteil: etwas mehr Zeitaufwand für das Antragsverfahren.
Kann ich eine Hypothek vorzeitig ablösen?
Ja, nach 10 Jahren Zinsbindung immer — mit 6-monatiger Kündigungsfrist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Innerhalb der Zinsbindung: möglich gegen Vorfälligkeitsentschädigung, die auf maximal 1 % (bei > 1 Jahr Restlaufzeit) bzw. 0,5 % der vorzeitig getilgten Summe begrenzt ist. Ausnahmen: Verkauf der Immobilie ist ein berechtigter Grund zur vorzeitigen Ablösung. Hinweis: Sondertilgungsrecht von 5–10 % p.a. vertraglich vereinbaren — spart Zinsen ohne Entschädigungspflicht.
Dieser Rechner gehört zur Kategorie Immobilien. Dort finden Sie weitere Rechner für Kaufnebenkosten, Annuität, Tilgung und Miete vs. Kauf.