Eigenkapital-Rechner für Immobilien: Reserve und Finanzierungsbedarf
Berechnen Sie, wie viel Kapital nach Reserve und Erwerbsnebenkosten für den Kaufpreis übrig bleibt und welcher Finanzierungsbedarf entsteht.
Kaufpreis aus Exposé oder Vertragsentwurf, ohne Erwerbsnebenkosten.
Bestimmt den im Rechner hinterlegten Grunderwerbsteuersatz für die Kaufplanung.
Alle grundsätzlich verfügbaren Eigenmittel vor Abzug der Liquiditätsreserve.
Betrag, der nach dem Kauf liquide bleiben und nicht in das Projekt fließen soll.
Eigener Planungswert oder dokumentierter Prozentsatz für Notar und Grundbuch.
Ihr Käuferanteil laut Exposé oder Maklervertrag; bei provisionsfreiem Kauf 0 %.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle5 Felder
Bereits kalkulierte Renovierungs- oder Modernisierungskosten in Euro.
Weitere einmalige Projektkosten, die nicht bereits in einer anderen Position enthalten sind.
Nur bewilligte oder verlässlich bestätigte Zuschüsse eintragen.
Optionaler Wert aus Gutachten, Bewertung oder belastbarer Marktwertermittlung.
Optionaler Beleihungswert aus der Unterlage des Kreditgebers, nicht selbst schätzen.
Berechnungsergebnis
- Kaufpreis und Eigenmittel erfassen — Tragen Sie den Objektpreis und nur die Mittel ein, die grundsätzlich für den Erwerb verfügbar sind.
- Reserve und Nebenkosten getrennt ansetzen — Die Liquiditätsreserve bleibt außerhalb des Projekts; Steuer, Notar, Grundbuch und Makler werden als eigene Kosten berücksichtigt.
- Finanzierungsquoten richtig einordnen — Die ausgegebenen Quoten beschreiben lediglich Ihre Eingaben. Sie ersetzen weder die Objektbewertung noch die Kreditentscheidung einer Bank.
Wie viel Eigenkapital bleibt für den Immobilienkauf übrig?
Der Eigenkapital-Rechner zieht zunächst die gewünschte Liquiditätsreserve vom vorhandenen Kapital ab. Anschließend berücksichtigt er Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, den vertraglichen Käuferanteil an der Maklerprovision sowie optionale Renovierungs- und Projektkosten. Bestätigte Zuschüsse senken den verbleibenden Finanzierungsbedarf. Zusätzlich zeigt der Rechner, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zu Projektkosten, Kaufpreis, Marktwert und einem optional eingegebenen Beleihungswert ausfällt. Eine pauschale Empfehlung für eine bestimmte Eigenkapitalquote gibt er bewusst nicht aus.
Wie viel Kapital eine Bank verlangt oder anerkennt, entscheidet nicht der Rechner.
Vom Bruttovermögen zum nutzbaren Eigenkapital
In das Feld Brutto-Eigenkapital gehört nur Vermögen, das für die Planung realistisch verfügbar ist. Guthaben, Wertpapiere oder Bausparmittel können unterschiedliche Verfügbarkeiten, Verkaufskosten oder steuerliche Folgen haben. Der Rechner bewertet diese Vermögensarten nicht automatisch; er startet mit dem von Ihnen bereits geprüften Gesamtbetrag.
Die Liquiditätsreserve wird vollständig vom Bruttokapital abgezogen und bleibt außerhalb des Projekts. Sie darf nicht größer als das vorhandene Kapital sein. Nur der Rest wird auf Nebenkosten und Kaufpreis angerechnet. Eine universelle Mindestquote gibt der Rechner nicht aus, weil Kreditwürdigkeit und Sicherheiten im Einzelfall geprüft werden.
Für eine Haushalts- und Ratenplanung lässt sich der ermittelte Betrag anschließend in den Baufinanzierungsrechner übernehmen. Dort wird das Kapital mit Einkommen, Ausgaben, Rate und Darlehenskonditionen verbunden.
Kapital zuerst bereinigen, dann dem Projekt zuordnen
Berechnung von Kosten, Bedarf und Finanzierungsquoten
Rechenbeispiel: 150.000 Euro Kapital mit 30.000 Euro Reserve
Das Beispiel verwendet 500.000 € Kaufpreis in Bayern, 150.000 € vorhandenes Eigenkapital und 30.000 € Liquiditätsreserve. Für Notar und Grundbuch werden 1,8 %, für den Käuferanteil an der Maklerprovision 3,57 % eingegeben. Hinzu kommen 25.000 € Renovierung und 5.000 € weitere Kosten; ein bestätigter Zuschuss von 10.000 € mindert den Finanzierungsbedarf.
Mit dem für Bayern hinterlegten Steuersatz von 3,5 % ergeben sich 17.500 € Grunderwerbsteuer, 9.000 € für Notar und Grundbuch sowie 17.850 € Maklerkosten. Die Erwerbsnebenkosten betragen damit 44.350 €, die gesamten Projektkosten 574.350 €.
Nach Abzug der Reserve sind 120.000 € Eigenkapital einsetzbar. Davon werden zunächst die Erwerbsnebenkosten gedeckt; für Kaufpreis und übrige Projektkosten verbleiben rechnerisch 75.650 €. Nach Eigenkapital und Zuschuss beträgt der Finanzierungsbedarf 444.350 €. Das entspricht 77,4 % der Projektkosten und 88,9 % des Kaufpreises.
Bei zusätzlich eingegebenen 520.000 € Marktwert und 450.000 € Beleihungswert ergeben sich 85,5 % Darlehen zu Marktwert und 98,7 % Darlehen zu Beleihungswert. Das sind reine Verhältniswerte und weder eine Beleihungsprüfung noch eine Kreditzusage.
Nebenkosten und Kapitalquellen nicht doppelt zählen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind keine frei wählbare Eigenkapitalquote. Sie entstehen aus Gesetz, Geschäftswert und Vertrag. Der Kaufnebenkosten-Rechner eignet sich für eine genauere Aufteilung, wenn die hier verwendeten Prozentansätze zu grob sind.
Zählen Sie einen Zuschuss oder ein Bausparguthaben nicht zugleich im Bruttokapital und noch einmal als separate Gutschrift. Ebenso sollten Wertpapiere nur mit dem Betrag eingehen, der nach möglichen Verkaufskosten und unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit tatsächlich eingesetzt werden soll.
Modernisierungskosten können den Finanzierungsbedarf erheblich verändern. Liegt dafür ein separates Angebot oder eine bestätigte Förderung vor, hilft der Modernisierungskredit-Rechner beim eigenen Zahlungsplan. So wird ein zusätzlicher Darlehensbedarf nicht versehentlich übersehen.
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Empfiehlt der Rechner eine bestimmte Eigenkapitalquote?
Nein. Er zeigt die Folgen Ihrer Eingaben. Bankanforderungen hängen vom Einzelfall, der Kreditwürdigkeit, dem Objekt und den Konditionen ab.
Warum wird die Reserve nicht mitfinanziert?
Die Reserve ist bewusst nicht für das Projekt vorgesehen. Sie mindert daher das einsetzbare Kapital und erhöht den rechnerischen Finanzierung.
Was passiert ohne Markt- oder Beleihungswert?
Die entsprechenden Quoten werden nicht erfunden. Kaufpreis- und Kostenquote bleiben trotzdem verfügbar.
Kann der Makleranteil null sein?
Ja. Wenn laut Vertrag keine Käuferprovision anfällt, ist null ein gültiger Wert.
Quellen und Grundlagen
Das Grunderwerbsteuergesetz bildet die Bundesgrundlage. Der im Rechner verwendete Steuersatz hängt von der gewählten Länderkonfiguration und ihrem geprüften Stand ab.
Grunderwerbsteuergesetz§ 18a KWG verlangt eine individuelle Kreditwürdigkeitsprüfung. Eine im Rechner berechnete Eigenkapital- oder Beleihungsquote ersetzt diese Prüfung nicht.
§ 18a KWGDas GNotKG regelt Gerichts- und Notarkosten nach Geschäftswert und Kostenverzeichnis. Der Prozentansatz im Rechner bleibt eine vom Nutzer zu bestätigende Schätzung.
Gerichts- und Notarkostengesetz