Tilgungsplan-Rechner 2026 — Tilgungsverlauf berechnen
Wie entwickelt sich mein Kredit über die Laufzeit? Darlehen, Zinssatz und Tilgung eingeben — Tilgungsplan mit Zins- und Tilgungsanteil pro Jahr sofort.
Ihr Tilgungsplan
- Wie ein Tilgungsplan funktioniert — Annuität = feste monatliche Rate (Zins + Tilgung). Am Anfang: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld → Zinsanteil sinkt → Tilgungsanteil steigt automatisch. Bei 300.000 € und 4,05 % Zins + 2 % Tilgung: Monat 1 hat 1.013 € Zins und 500 € Tilgung. Monat 120 (Jahr 10): ca. 840 € Zins und 673 € Tilgung.
- Sondertilgungen verändern den Plan — Eine Sondertilgung von 10.000 € im Jahr 5 reduziert die Restschuld sofort um 10.000 € und spart über die Restlaufzeit (25 Jahre bei 4 %): ca. 10.000 × 4 % × 25 = 10.000 € Zinsen. Jede vorgezogene Tilgung spart proportionale Zinskosten über die Restlaufzeit.
- Tilgungsrate erhöhen wenn möglich — 2 % statt 1 % Tilgung: verkürzt Laufzeit von 42 auf 29 Jahre (-13 Jahre). 3 % statt 2 %: von 29 auf 22 Jahre (-7 Jahre). Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung spart enormen Zinsaufwand. Bei aktuellem Zins 4,05 %: jedes Jahr früher schuldenfrei spart 4,05 % der Restschuld.
Tilgungsplan-Visualisierung — Zinsanteil vs. Tilgungsanteil (300.000 €, 4,05 %, 2 %)
| Jahr | Jahresannuität | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 18.150 € | ~12.150 € | ~6.000 € |
| Jahr 5 | 18.150 € | ~11.310 € | ~6.840 € |
| Jahr 10 | 18.150 € | ~10.080 € | ~8.070 € |
| Jahr 15 | 18.150 € | ~8.310 € | ~9.840 € |
| Jahr 20 | 18.150 € | ~5.940 € | ~12.210 € |
| Jahr 25 | 18.150 € | ~2.730 € | ~15.420 € |
| Jahr 29 | ~letztes | ~200 € | ~Rest |
300.000 € Darlehen, 4,05 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Annuität 18.150 €/Jahr = 1.513 €/Monat. Zinsanteil sinkt kontinuierlich. Tilgungsanteil steigt. Gesamtzinsen über 29 Jahre: ca. 225.000 €. Mit 3 % Tilgung (Annuität 21.150 €): Laufzeit 22 Jahre, Zinskosten ca. 155.000 €. Ersparnis durch 1 % mehr Tilgung: 70.000 € weniger Zinsen.
Tilgungsplan-Kennzahlen nach Anfangstilgung (300.000 €, 4,05 %)
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Laufzeit | Gesamtzinskosten |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.263 €/Mon. | ~42 Jahre | ~336.000 € |
| 2 % | 1.513 €/Mon. | ~29 Jahre | ~227.000 € |
| 3 % | 1.763 €/Mon. | ~22 Jahre | ~165.000 € |
| 5 % | 2.263 €/Mon. | ~15 Jahre | ~107.000 € |
Differenz 1 % vs. 3 % Anfangstilgung: Monatlich 500 € mehr = 20 Jahre weniger Laufzeit und 171.000 € weniger Zinskosten. Der größte Hebel bei der Baufinanzierung: höhere Anfangstilgung. Aktuell 2026: BaFin empfiehlt mind. 2 % Tilgung bei Neuvergaben. Quelle: eigene Berechnung, Annuitätenformel.
Sondertilgungen optimal nutzen
Die meisten Immobiliendarlehen erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 % (manche 10 %) der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei 300.000 €: 5 % = 15.000 €/Jahr Sondertilgung möglich. Beste Zeitpunkte: jährlich zum selben Datum (Jahrestag des Darlehens), oder wenn größere Geldbeträge verfügbar sind (Erbe, Prämie, Steuererstattung). Wirkung: jede Sondertilgung reduziert die Restschuld sofort und spart proportional Zinsen über die Restlaufzeit.
Strategisch: Sondertilgung vs. Anlage vergleichen. Wenn Tagesgeld 3 % und Kreditzins 4,05 %: Sondertilgung ist "sicherer" (garantierte 4,05 % Rendite durch Zinseinsparung) vs. unsichere Marktrendite. Bei ETF-Rendite historisch 7 %: ETF-Sparplan neben Sondertilgung kann langfristig sinnvoll sein — aber steuerliche und Risiko-Aspekte beachten.
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Häufige Fragen zum Tilgungsplan
Warum sinkt der Zinsanteil im Laufe der Tilgung?
Der Zinsanteil berechnet sich immer aus der aktuellen Restschuld: Restschuld × Zinssatz ÷ 12. Da die Restschuld durch Tilgung monatlich sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Der freigewordene Betrag (Annuität − Zinsen) geht zusätzlich in die Tilgung — ein sich verstärkender Effekt. Am Anfang: 80 % Zins, 20 % Tilgung. Am Ende: 5 % Zins, 95 % Tilgung. Deshalb dauert es so lange bis ein Kredit "halb abgezahlt" ist — die ersten Jahre tilgt man hauptsächlich Zinsen.
Wie erstelle ich meinen persönlichen Tilgungsplan?
Für die ersten Jahre: Excel oder Google Sheets. Formel: Zinsen = Restschuld × (Zinssatz/12). Tilgung = Annuität − Zinsen. Neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgung. Diese drei Zeilen für 360 Monate (30 Jahre). Online-Tools: Interhyp und Dr. Klein bieten kostenlose Tilgungsplan-Rechner. Ihre Bank: muss auf Anfrage einen aktuellen Tilgungsplan ausstellen (aus dem Jahreskontoauszug ersichtlich). Mit Sondertilgungen: manuell anpassen oder Online-Rechner mit Sondertilgungs-Funktion nutzen.
Was passiert wenn die Zinsbindung endet und Restschuld noch hoch ist?
Nach Ablauf der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Marktkonditionen. Wenn Zinsen gestiegen sind: höhere Rate. Restschuld nach 10 Jahren (300.000 €, 4,05 %, 2 % Tilgung): ca. 234.000 €. Diese 234.000 € müssen zu neuen Konditionen finanziert werden. Bei Zinsstieg von 4 % auf 5 %: Monatsrate steigt um ca. +120 €. Planungstipp: immer Stresstest mit 5–6 % Zins durchrechnen und prüfen ob diese Rate noch tragbar wäre.
Lohnt sich eine hohe Tilgung auch bei niedrigem Zinsniveau?
Ja — in jedem Zinsumfeld lohnt hohe Tilgung. Bei niedrigen Zinsen (z. B. 1 %): Tilgung 1 % bedeutet 72 Jahre Laufzeit. Selbst bei 1 % Zins sollte man 2–3 % tilgen (Laufzeit 24–36 Jahre). Bei hohen Zinsen (4 %+): hohe Tilgung besonders sinnvoll da jeder getilgte Euro 4 % Zinsen spart. Psychologischer Aspekt: schnellere Schuldenfreiheit gibt Planungssicherheit und reduziert das Risiko bei Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung.
Dieser Rechner gehört zur Kategorie Immobilien. Weitere Rechner für Annuität, Hypothek und Anschlussfinanzierung finden Sie in der Übersicht.