Hypothekenrechner 2026: Rate, Restschuld und Finanzierungsquoten
Berechnen Sie Finanzierungsbedarf, Monatsrate und Restschuld aus einem konkreten Darlehensangebot und den vollständigen Projektkosten.
Kaufpreis der Immobilie oder Projektpreis ohne Nebenkosten.
Erwerbsnebenkosten als Anteil des Kaufpreises; für eine genaue Aufstellung den Kaufnebenkosten-Rechner nutzen.
Betrag, der nach einer persönlichen Liquiditätsreserve tatsächlich eingesetzt werden soll.
Nur bewilligte oder verlässlich bestätigte Zuschüsse eintragen.
Gebundener Sollzins des konkreten Darlehensangebots, nicht ein allgemeiner Marktzinssatz.
Anfänglicher jährlicher Tilgungssatz des Angebots.
Zeitraum, für den der eingegebene Sollzins vertraglich festgeschrieben ist.
Jährlich zulässiger Sondertilgungsbetrag laut Vertrag; andernfalls 0 €.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle6 Felder
Einmalige Renovierungs- oder Modernisierungskosten zusätzlich zum Kaufpreis.
Weitere einmalige Projektkosten, die nicht bereits enthalten sind.
Monat, in dem die jährliche Sondertilgung im Zahlungsplan verbucht wird.
Optionales Haushaltsnetto für eine rein rechnerische Ratenquote.
Optionaler Wert aus Gutachten oder belastbarer Bewertung; nicht automatisch mit dem Kaufpreis gleichsetzen.
Optionaler Beleihungswert aus der Bankunterlage; der Rechner ermittelt ihn nicht selbst.
Berechnungsergebnis
- Vollständige Projektkosten erfassen — Addieren Sie Kaufpreis, Nebenkosten und mögliche Renovierungskosten und ziehen Sie nur tatsächlich einsetzbares Eigenkapital ab.
- Konditionen aus dem Angebot übernehmen — Verwenden Sie Sollzins, Anfangstilgung, Zinsbindung und Sondertilgung aus einem konkreten Darlehensangebot.
- Restschuld und Quoten einordnen — Die Ausgabe zeigt den Zahlungsplan innerhalb der Zinsbindung. Sie ersetzt weder Effektivzinsvergleich noch Kreditwürdigkeits- oder Beleihungsprüfung.
Was berechnet der Hypothekenrechner?
Der Hypothekenrechner verbindet die vollständigen Kosten eines Immobilienprojekts mit den Konditionen eines konkreten Darlehensangebots. Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Renovierung und weitere Ausgaben ergeben den Projektbetrag; einsetzbares Eigenkapital und bestätigte Zuschüsse mindern den Finanzierungsbedarf. Aus Sollzins, Anfangstilgung, Sollzinsbindung und einer möglichen jährlichen Sondertilgung berechnet der Rechner Monatsrate, Zinskosten und Restschuld. Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert bleiben dabei getrennte Bezugsgrößen.
Das Ergebnis ist ein objektbezogenes Szenario und weder Zinsindikation noch Kreditentscheidung.
Projektbetrag und Finanzierungsbedarf richtig eingeben
Tragen Sie zuerst den Kauf- oder Projektpreis ein. Der prozentuale Nebenkostensatz wird darauf angewendet; Renovierung und weitere Projektkosten kommen als eigene Eurobeträge hinzu. Wenn Sie Steuer, Notar, Grundbuch und Makler differenzierter erfassen möchten, liefert der Kaufnebenkosten-Rechner die bessere Vorarbeit.
Vom Gesamtprojekt zieht der Rechner nur tatsächlich einsetzbares Eigenkapital und bestätigte Zuschüsse ab. Eine persönliche Notfallreserve sollte deshalb vorher außerhalb des Feldes bleiben. Der verbleibende Finanzierungsbedarf ist der Darlehensbetrag, mit dem der Zahlungsplan startet.
Sollzins und Anfangstilgung bestimmen die anfängliche Annuität. Eine jährliche Sondertilgung wird im angegebenen Monat verbucht. Für eine detaillierte Prüfung jeder Rate, des Zinsanteils und der Restschuld kann anschließend der Tilgungsrechner genutzt werden.
Vom Immobilienprojekt zur Restschuld
Rechenweg für Rate, Restschuld und Quoten
Rechenbeispiel: 400.000 Euro Kaufpreis und 100.000 Euro Eigenkapital
Das Beispiel verwendet 400.000 € Kaufpreis, 10 % Erwerbsnebenkosten, 100.000 € einsetzbares Eigenkapital, keine Zuschüsse, 3,8 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung und zehn Jahre Sollzinsbindung. Renovierung, weitere Kosten und Sondertilgungen stehen auf null; als dokumentierter Marktwert werden ebenfalls 400.000 € eingetragen.
Die Nebenkosten betragen 40.000 €, damit liegen die gesamten Projektkosten bei 440.000 €. Nach Abzug des Eigenkapitals startet der Tilgungsplan mit 340.000 € Darlehen. Die anfängliche Monatsrate beträgt 1.643,33 €. In der ersten Rate sind 1.076,67 € Zinsen und 566,67 € Tilgung enthalten.
Nach zehn Jahren verbleiben 257.432,45 € Restschuld; innerhalb der Sollzinsbindung fallen 114.632,45 € Zinsen an. Das Darlehen entspricht 77,3 % der Projektkosten und 85,0 % des Kaufpreises beziehungsweise des eingegebenen Marktwerts. Eine Quote zum Beleihungswert wird nicht ausgegeben, weil kein entsprechender Bankwert eingetragen wurde.
Marktwert, Beleihungswert und Anschlussfinanzierung
Der Marktwert ist eine dokumentierte Schätzung oder Bewertung des Objekts. Der Beleihungswert ist eine davon getrennte Größe des Kreditgebers. Der Rechner leitet weder den einen noch den anderen Wert aus dem Kaufpreis ab. Bleibt das optionale Feld leer, fehlt diese Quote bewusst.
Die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ist besonders wichtig, weil der bisherige Sollzins danach nicht automatisch weitergilt. Für die Planung mit einem neuen Angebot und möglichen Wechselkosten dient der Anschlussfinanzierungs-Rechner.
Eine hohe oder niedrige Finanzierungsquote ist keine Kreditfreigabe. Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, weitere Verpflichtungen, Sicherheiten und das Objekt im Einzelfall. Die Verbraucherinformationen der BaFin helfen bei der Einordnung eines Immobilienkredits, ersetzen aber ebenso wenig ein persönliches Angebot.
Häufige Fragen zur Hypothekenrechnung
Ist eine Hypothek dasselbe wie eine Grundschuld?
Nein. „Hypothekenrechner“ ist ein gebräuchlicher Suchbegriff; Kreditinstitute sichern Immobilienfinanzierungen in Deutschland häufig über eine Grundschuld. Die konkrete Sicherheit steht in den Vertragsunterlagen.
Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren noch so hoch?
Die Monatsrate enthält anfangs einen großen Zinsanteil. Bei 2 % Anfangstilgung ist das Darlehen nach einer zehnjährigen Bindung normalerweise noch nicht vollständig zurückgezahlt.
Berechnet der Rechner einen aktuellen Marktzinssatz?
Nein. Er verwendet ausschließlich den eingegebenen Sollzins. Statistische Marktdaten dienen nur zur Einordnung.
Kann ich Sondertilgungen berücksichtigen?
Ja. Geben Sie den jährlich zulässigen Betrag und den Zahlungsmonat entsprechend dem Vertrag ein.
Quellen und Grundlagen
§ 16 PAngV beschreibt die Angabe der Gesamtkosten eines Verbraucherdarlehens als effektiven Jahreszins. Die reine Sollzinsrechnung des Rechners ersetzt diese Angebotsangabe nicht.
§ 16 PAngV§ 18a KWG verlangt eine Kreditwürdigkeitsprüfung und eine eingehende Betrachtung von Einkommen, Ausgaben und weiteren Umständen. Das Rechnerergebnis ist daher keine Zusage.
§ 18a KWGDie BaFin erläutert für Verbraucher, dass Immobilienkredite anhand konkreter Konditionen, Kosten, Zinsbindung und Rückzahlungsrisiken geprüft werden müssen. Der Rechner verwendet ausschließlich Ihre Angebotsdaten.
BaFin: Immobilienkredit