Spekulationssteuer-Rechner 2026
Ist mein Verkaufsgewinn steuerpflichtig und wie viel Steuer fällt an? Gewinn und Anlageklasse eingeben — Steuerpflicht, Freibetrag und Steuerbetrag sofort.
Ihre Spekulationssteuer
- 10-Jahres-Regel bei Immobilien — Private Immobilienverkäufe sind nach §23 EStG steuerpflichtig wenn zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag weniger als 10 Jahre liegen. Genau 10 Jahre: noch steuerpflichtig! Mindestens 10 Jahre und 1 Tag: steuerfrei für Privatpersonen. Berechnung: Tag des Kaufvertrags bis Tag des Verkaufsvertrags (nicht Übergabe, nicht Grundbucheintrag).
- Eigennutzung als Ausnahme — Selbstgenutzte Immobilien sind auch innerhalb von 10 Jahren steuerfrei wenn sie im Verkaufsjahr UND den beiden Vorjahren (nicht zwingend vollständig) selbst bewohnt wurden (§23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ferienwohnung: nur zeitweise Eigennutzung reicht nicht aus. Wichtig: "bewohnt" = Hauptwohnsitz, nicht nur gelegentliche Nutzung.
- Kryptowährungen und Edelmetalle — §23 EStG gilt auch für Kryptowährungen und Edelmetalle: unter 1 Jahr Haltedauer = steuerpflichtig mit persönlichem ESt-Satz. Freigrenze 600 €/Jahr (nicht Freibetrag!): alle privaten Veräußerungsgewinne unter 600 € sind steuerfrei. Bei 601 € Gewinn: voller Betrag steuerpflichtig. Aktien/ETF: nicht §23, sondern 25 % Abgeltungssteuer.
Spekulationssteuer 2026 — Übersicht Anlageklassen
| Anlageklasse | Steuerfrei nach | Steuersatz | Freigrenze/Freibetrag |
|---|---|---|---|
| Immobilien privat | 10 Jahren | Persönl. ESt-Satz (bis 45 %) | 600 €/Jahr Freigrenze |
| Eigengenutzte Immobilie | Sofort (wenn 2-Jahres-Regel) | — | Vollständig steuerfrei |
| Kryptowährungen | 1 Jahr | Persönl. ESt-Satz | 600 €/Jahr Freigrenze |
| Gold / Edelmetalle | 1 Jahr | Persönl. ESt-Satz | 600 €/Jahr Freigrenze |
| Aktien / ETF (privat) | Nie | 26,375 % Abgeltungssteuer | 1.000 € Sparerpauschbetrag |
| Anleihen | Nie | 26,375 % Abgeltungssteuer | 1.000 € Sparerpauschbetrag |
| Fremdwährungskonten | 1 Jahr | Persönl. ESt-Satz | 600 €/Jahr Freigrenze |
Quelle: EStG §23 (private Veräußerungsgeschäfte) und §20 (Kapitalerträge) 2026. Freigrenze §23: 600 €/Jahr — wenn Gesamtgewinn aus §23-Geschäften unter 600 €, alles steuerfrei. Über 600 €: voller Betrag steuerpflichtig (Freigrenze, nicht Freibetrag!). Aktien/ETF: immer Abgeltungssteuer, egal wie lange gehalten.
Gewinnberechnung beim Immobilienverkauf
| Position | Ansatz | Steuerlich | Beispiel |
|---|---|---|---|
| Verkaufserlös | Notarieller Kaufpreis | Brutto | 350.000 € |
| ./. Anschaffungskosten | Kaufpreis + GrESt + Notar + Makler | Abzugsfähig | −250.000 € |
| ./. Werbungskosten Verkauf | Makler Verkauf + Notar Verkauf | Abzugsfähig | −10.000 € |
| + frühere AfA-Abzüge | Wurde während Vermietung abgeschrieben | Erhöht Gewinn | + 15.000 € |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | Verkaufserlös minus alles | Zu versteuern | 105.000 € |
| ESt bei 35 % Grenzsteuersatz | Gewinn × Steuersatz | Steuerschuld | 36.750 € |
AfA-Abzüge erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn: wer die Immobilie vermietet und AfA abgezogen hat, muss die Abschreibungen beim Verkauf als Gewinn rechnen (Gewinnkorrektur). Effekt: 50.000 € AfA über 10 Jahre = 50.000 € mehr steuerpflichtiger Gewinn beim Verkauf innerhalb 10 Jahre. Werbungskosten Verkauf: vollständig abzugsfähig.
Kryptowährungen und Spekulationssteuer 2026
Kryptowährungen unterliegen §23 EStG als andere Wirtschaftsgüter. Haltedauer über 1 Jahr: steuerfrei. Unter 1 Jahr: steuerpflichtig mit persönlichem ESt-Satz (nicht Abgeltungssteuer!). Bei Grenzsteuersatz 42 %: 42 % auf den Gewinn. Freigrenze 600 €/Jahr: wenn Gesamtgewinne aus §23-Geschäften (Krypto + Edelmetalle + Fremdwährungen zusammen) unter 600 €, steuerfrei. Verluste aus Krypto: verrechenbar nur mit §23-Gewinnen, nicht mit Kapitaleinkünften.
Steuerpflicht entsteht auch bei: Krypto gegen Krypto tauschen (Tausch = Verkauf), NFT kaufen mit Krypto (Krypto verkauft), Staking-Erträge (§22 EStG, immer steuerpflichtig). Wichtig: alle Transaktionen dokumentieren (Datum, Preis in EUR, Menge). FIFO-Methode: älteste Coins zuerst verkauft. Tools: Cointracking.info, Blockpit für steuerliche Auswertung.
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Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Entweder nach 10 Jahren Haltedauer (Kaufvertrag zu Kaufvertrag), ODER wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Die Eigennutzungs-Ausnahme gilt auch bei kurzer Haltedauer (z. B. 3 Jahre). Wichtig: nur der selbstgenutzte Teil ist steuerfrei — bei teilweise vermieteten Objekten anteilige Steuerpflicht.
Wie berechne ich den Gewinn beim Immobilienverkauf?
Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis + GrESt + Notar + Makler beim Kauf) minus Werbungskosten (Makler + Notar beim Verkauf) plus bisherige AfA-Abschreibungen (wenn vermietet). Die AfA-Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn, da sie die Anschaffungskosten bereits gemindert haben.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Krypto?
Bei Haltedauer unter 1 Jahr: persönlicher Einkommensteuersatz (bis 45 %), NICHT Abgeltungssteuer. Bei 42 % Grenzsteuersatz und 10.000 € Krypto-Gewinn: 4.200 € Steuer. Freigrenze 600 €/Jahr: unter 600 € Gesamtgewinn aus §23-Geschäften steuerfrei. Bei 601 € Gewinn: volle 601 € steuerpflichtig (Freigrenze funktioniert anders als Freibetrag!).
Kann ich Verluste mit Spekulationsgewinnen verrechnen?
Ja — §23-Verluste (Krypto, Immobilien, Edelmetalle) können mit §23-Gewinnen desselben Jahres verrechnet werden. Überschuss-Verluste: Verlustvortrag in Folgejahre möglich (nur gegen §23-Gewinne). NICHT verrechenbar: §23-Verluste mit Kapitaleinkünften (Aktiengewinne, Dividenden). Wichtig: Verluste müssen im selben Verlust-Jahr gemeldet werden (nicht nachträglich).
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