Spekulationssteuer-Rechner für private Veräußerungsgeschäfte
Prüfen Sie die Rechenfolgen eines dokumentierten privaten Verkaufs. Der Rechner trennt Transaktionsgewinn, Befreiung, Jahresverrechnung und Steuersensitivität.
Wählen Sie die Art des privaten Wirtschaftsguts; davon hängt die unterstützte Haltefrist ab.
Bestätigen Sie nur dokumentiertes Privatvermögen ohne gewerblichen Handel.
Steuerlich maßgebliches Anschaffungsdatum aus den Unterlagen.
Steuerlich maßgebliches Veräußerungsdatum aus den Unterlagen.
Anschaffungskosten einschließlich direkt zuordenbarer Nebenkosten.
Tatsächlicher Veräußerungserlös vor Abzug der zuordenbaren Verkaufskosten.
Beanspruchte Eigennutzungsbefreiung; der Rechner kann die rechtlichen Voraussetzungen nicht selbst feststellen.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle5 Bereiche
Kostenbasis – Ergänzungen 2 Felder
Dokumentierte nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
AfA, die tatsächlich steuerlich berücksichtigt wurde; sie mindert die fortgeführte Kostenbasis.
Veräußerung – Kosten 1 Feld
Unmittelbar dem Verkauf zuordenbare Kosten.
Immobilien-Eigennutzung 1 Feld
Bestätigen Sie nur belegte Nutzungszeiträume.
Kalenderjährlicher §-23-Kontext 2 Felder
Weitere positive private Veräußerungsgewinne desselben Kalenderjahres.
Nur gesetzlich verrechenbare und dokumentierte §-23-Verluste eintragen.
Steuer-Sensitivität 1 Feld
Optionaler persönlicher Grenzsteuersatz für eine unverbindliche Wirkungsschätzung, nicht der Rechner für die tarifliche Einkommensteuer.
Privates Veräußerungsgeschäft
- Privatvermögen bestätigen — Betriebsvermögen und gewerblicher Grundstücks- oder Wertpapierhandel gehören nicht in diesen Rechner.
- Jahreskontext ergänzen — Die 1.000-€-Grenze gilt für den gesamten kalenderjährlichen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Was der Spekulationssteuerrechner prüft
Der Spekulationssteuerrechner bildet einen dokumentierten privaten Veräußerungsfall nach § 23 EStG ab. Er berechnet zunächst einen positiven oder negativen Transaktionsgewinn aus Erlös, Anschaffungs- und Herstellungskosten, Veräußerungskosten sowie bereits steuerlich berücksichtigter AfA. Anschließend prüft er die exakten kalendarischen Jahrestage, eine bestätigte Eigennutzung und den eingegebenen Jahreskontext aus weiteren Gewinnen und verrechenbaren Verlusten. Die 1.000-Euro-Grenze wird als Freigrenze und nicht als Freibetrag behandelt.
Welche Werte in die Gewinnermittlung gehören
Die Anschaffungskosten sollten einschließlich der zuordenbaren Nebenkosten dokumentiert werden. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden getrennt erfasst. Bereits steuerlich berücksichtigte AfA vermindert die fortgeführte Kostenbasis und kann dadurch den rechnerischen Veräußerungsgewinn erhöhen.
Für die bisherige Abschreibung kann der AfA-Rechner eine nachvollziehbare Jahresrechnung liefern. Der dort berechnete Wert darf jedoch nur übernommen werden, wenn er tatsächlich steuerlich berücksichtigt wurde.
Veräußerungskosten wie unmittelbar zuordenbare Makler-, Notar- oder Abwicklungskosten mindern im unterstützten Modell den Erlös. Allgemeine Finanzierungskosten oder laufende Bewirtschaftungskosten gehören nicht automatisch in dieses Feld. Anschaffungsnebenkosten können mit dem Kaufnebenkosten-Rechner strukturiert werden; die steuerliche Zuordnung bleibt belegabhängig.
Rechenweg für Transaktion und Kalenderjahr
Beispiel: Immobilienverkauf nach Ablauf der Haltefrist
Eine privat gehaltene Immobilie wurde am 1. Januar 2010 angeschafft und am 18. Juli 2026 verkauft. Die Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten betragen 200.000 Euro. Spätere Herstellungskosten betragen 20.000 Euro. Bisher wurden 10.000 Euro AfA steuerlich berücksichtigt. Der Verkaufserlös liegt bei 300.000 Euro; die Veräußerungskosten betragen 10.000 Euro.
Die fortgeführte Kostenbasis beträgt 200.000 Euro plus 20.000 Euro minus 10.000 Euro, also 210.000 Euro. Der rechnerische Veräußerungsgewinn ist 300.000 Euro minus 10.000 Euro minus 210.000 Euro = 80.000 Euro.
Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen im geprüften Fall 6.042 Tage und mehr als zehn volle Kalenderjahre. Der unterstützte Immobilienpfad zeigt deshalb 'Haltefrist erreicht'. Der steuerpflichtige Jahresgewinn und die Steuersensitivität betragen in diesem Beispiel 0 Euro. Der positive Transaktionsgewinn bleibt trotzdem sichtbar, damit Befreiung und Rechengewinn nicht verwechselt werden.
Haltefrist, Eigennutzung und Freigrenze richtig lesen
Bei Immobilien wird die Zehnjahresfrist anhand der exakten Jahrestage geprüft. Eine pauschale Rechnung mit 3.650 Tagen wäre wegen Schaltjahren unzuverlässig. Für andere private Wirtschaftsgüter gilt im unterstützten Standardpfad eine andere Frist. Die Auswahl des Wirtschaftsguts muss deshalb korrekt sein.
Eine mögliche Befreiung wegen Eigennutzung wird nur angewendet, wenn die tatsächlichen Nutzungszeiträume dokumentiert bestätigt werden. Der Rechner kann Meldedaten, Übergabetage, Leerstand oder familiäre Sonderfälle nicht selbst prüfen.
Liegt ein steuerpflichtiger Fall vor, wird der Jahreskontext berücksichtigt. Bleibt der gesamte positive Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, bleibt er im unterstützten Modell steuerfrei. Wird die Grenze erreicht, ist der volle positive Jahresgewinn relevant. Für die tarifliche Wirkung kann anschließend der Einkommensteuer-Rechner mit der vollständigen Bemessungsgrundlage verwendet werden.
Vier Prüfungen bis zum steuerpflichtigen Jahresgewinn
Nicht unterstützte Fälle und häufige Fehler
Betriebsvermögen und gewerblicher Grundstückshandel gehören nicht in diesen Rechner. Gleiches gilt für Fälle, in denen wirtschaftliches Eigentum, verdeckte Einlagen, Fremdwährungen oder komplexe Krypto-Sachverhalte entscheidend sind.
Verluste dürfen nur im gesetzlich zulässigen §-23-Kontext verrechnet werden. Der Rechner übernimmt den eingegebenen verrechenbaren Betrag, erstellt aber keinen Verlustfeststellungsbescheid. Ein negativer Transaktionswert wird sichtbar erhalten, führt jedoch nicht automatisch zu einer Erstattung.
Die eingegebene Eigennutzung darf nicht lediglich eine gewünschte steuerliche Einordnung sein. Ohne dokumentierte Zeiträume bleibt der Rechner beim nicht bestätigten Pfad. Auch ein notarielles Verkaufsdatum kann vom steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt abweichen; im Zweifel sind die Vertragsunterlagen fachlich zu prüfen.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Ist die 1.000-Euro-Grenze ein Freibetrag?
Nein. Sie ist eine Freigrenze. Wird sie erreicht, ist der volle positive Jahresgewinn im unterstützten Fall relevant.
Warum zeigt der Rechner einen Gewinn, obwohl die Steuer null ist?
Weil Transaktionsgewinn und steuerliche Befreiung getrennte Prüfschritte sind.
Reichen 3.650 Tage für die Immobilienfrist?
Der Rechner verwendet exakte kalendarische Jahrestage und berücksichtigt dadurch Schaltjahre.
Prüft die Auswahl Eigennutzung automatisch alle Voraussetzungen?
Nein. Die tatsächlichen Nutzungszeiträume müssen dokumentiert bestätigt werden.
Quellen und Grundlagen
§ 23 EStG regelt private Veräußerungsgeschäfte, Fristen, Eigennutzung, Gewinnermittlung, Verlustverrechnung und die kalenderjährliche 1.000-Euro-Freigrenze.
§ 23 EStG