Annuitätenrechner 2026 — Monatliche Kreditrate berechnen
Was ist meine monatliche Kreditrate und wie viel Zinsen zahle ich insgesamt? Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit eingeben — Annuität, Zinskosten und Tilgungsverlauf sofort.
Ihre Annuität
- Annuität verstehen — Zins und Tilgung zusammen — Die Annuität (monatliche Rate) besteht aus zwei Teilen: Zinsanteil (Zinssatz × Restschuld ÷ 12) und Tilgungsanteil. Am Anfang: viel Zins, wenig Tilgung. Am Ende: wenig Zins, viel Tilgung. Bei 300.000 € und 4 % Zins: Monat 1 Zinsanteil = 300.000 × 0,04 ÷ 12 = 1.000 €. Mit 2 % Tilgung: monatliche Rate = (4 % + 2 %) × 300.000 ÷ 12 = 1.500 €/Monat. Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung.
- Tilgungssatz hat enormen Einfluss auf Laufzeit — 1 % Tilgung bei 4 % Zins: Laufzeit ca. 42 Jahre bis Schuldenfreiheit! 2 % Tilgung: ca. 29 Jahre. 3 % Tilgung: ca. 22 Jahre. 5 % Tilgung: ca. 15 Jahre. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung kostet monatlich mehr, spart aber enorme Zinskosten über die Laufzeit. Faustregel 2026: mindestens 2 % anfängliche Tilgung bei 10-jähriger Zinsbindung.
- Sondertilgungen nutzen — Die meisten Bankdarlehen erlauben 5 % (manchmal 10 %) des Ursprungsdarlehens als jährliche Sondertilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. 300.000 € Darlehen: 5 % = 15.000 € Sondertilgung pro Jahr möglich. Sondertilgung 10.000 € bei 4 % Zins: spart 400 € Zinsen/Jahr. Über 10 Jahre: 4.000 € Ersparnis — mehr als die meisten Festgeldanlagen bringen.
Bauzins-Zeitstrahl 2015–2026 — EZB-Wendepunkte und Auswirkungen
| Jahr | Bauzins 10J. Ø | EZB-Leitzins | Rate bei 300T€/2 % Tilg. |
|---|---|---|---|
| 2015 | ~1,5 % | 0,05 % (Niedrig-Start) | ~875 €/Mon. |
| 2016 | ~1,1 % | 0 % (Negativzins-Ära) | ~775 €/Mon. |
| 2019 | ~0,9 % | 0 % (historisches Tief) | ~725 €/Mon. |
| 2020 | ~0,7 % | 0 % (Corona-Stimulus) | ~675 €/Mon. |
| 2021 | ~1,2 % | 0 % (Inflation steigt) | ~800 €/Mon. |
| 2022 | ~3,0 % | 2,0 % → 2,5 % (EZB dreht) | ~1.250 €/Mon. |
| 2023 | ~3,8 % | 4,0 % (Peak EZB) | ~1.450 €/Mon. |
| 2024 | ~3,6 % | 3,5 % → 2,5 % (Senkung) | ~1.400 €/Mon. |
| 2025 | ~3,9 % | 2,25 % (Normalisierung) | ~1.475 €/Mon. |
| Juni 2026 | ~4,05 % | 2,0 % | ~1.513 €/Mon. |
Quelle: Deutsche Bundesbank Zeitreihen Bauzinsen (BuBa-Statistiken), EZB-Leitzinsentscheide. Bauzins 10J.: effektiver Jahreszins Hypothekardarlehen. Bei 0,7 % Bauzins (2020): 300.000 € mit 2 % Tilgung = 675 €/Mon. Bei 4,05 % (2026): 1.513 €/Mon. Differenz: +838 €/Monat = +10.056 €/Jahr für dieselbe Summe. Das erklärt den Immobilienmarkt-Einbruch 2022/2023.
Laufzeit und Zinskosten je nach Tilgungssatz — 300.000 € bei 4 %
| Tilgung p.a. | Monatl. Rate | Gesamtlaufzeit | Gesamtzinskosten |
|---|---|---|---|
| 1 % Tilgung | 1.250 €/Mon. | ~42 Jahre | ~328.000 € Zinsen |
| 2 % Tilgung | 1.500 €/Mon. | ~29 Jahre | ~222.000 € Zinsen |
| 3 % Tilgung | 1.750 €/Mon. | ~22 Jahre | ~163.000 € Zinsen |
| 4 % Tilgung | 2.000 €/Mon. | ~18 Jahre | ~132.000 € Zinsen |
| 5 % Tilgung | 2.250 €/Mon. | ~15 Jahre | ~105.000 € Zinsen |
| 10 % Tilgung | 3.500 €/Mon. | ~9 Jahre | ~57.000 € Zinsen |
300.000 € Darlehen, 4 % Sollzinssatz, Annuitätendarlehen (Rate konstant bis Schuldenfreiheit). Gesamtzinskosten: Summe aller Zinszahlungen. Differenz 1 % vs. 5 % Tilgung: 223.000 € Zinsen mehr bei 1 % — aber 1.000 €/Monat weniger Belastung. Entscheidend: Wie lange kann ich welche Belastung tragen? Faustregel: Annuität nicht über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens.
Anschlussfinanzierung — das größte Risiko für Immobilienbesitzer
Wer 2014–2021 eine Immobilie mit 10 Jahren Zinsbindung finanziert hat (Zinssatz 0,5–1,5 %), steht 2024–2031 vor der Anschlussfinanzierung — und muss zu aktuellen Zinsen von 3,5–4,5 % verlängern. Bei 250.000 € Restschuld: Zinssteigerung von 1 % auf 4 % = +7.500 €/Jahr Mehrbelastung = +625 €/Monat. Das ist für viele Haushalte eine ernste Belastung. Absicherung: Forward-Darlehen (Zinssatz heute für Anschluss in 2–5 Jahren festschreiben, Aufschlag ca. 0,1–0,2 % pro Jahr Vorlaufzeit).
Optionen bei der Anschlussfinanzierung: (1) Prolongation (Verlängerung beim bisherigen Anbieter): einfach, aber oft nicht günstigste Option. (2) Umschuldung (Wechsel zu anderem Anbieter): vergleichen und bis zu 1 % niedrigeren Zins erzielen möglich. (3) Forward-Darlehen (bereits jetzt Zins für Anschluss sichern): sinnvoll wenn steigende Zinsen erwartet werden. (4) Variables Darlehen (wenn Zinssenkungen erwartet): riskant. Wichtig: 3–6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv werden.
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Häufige Fragen zum Annuitätenrechner
Was ist der Unterschied zwischen Zinsbindung und Laufzeit?
Zinsbindung: der Zeitraum in dem der Zinssatz unveränderlich festgeschrieben ist (5, 10, 15, 20 Jahre). Nach Ablauf: neue Konditionen (Anschlussfinanzierung) zu dann aktuellen Marktzinsen. Laufzeit: der Gesamtzeitraum bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist — oft 20–35 Jahre. Bei 300.000 € und 2 % Tilgung + 4 % Zins: Zinsbindung 10 Jahre, Laufzeit ca. 29 Jahre. Nach 10 Jahren: Restschuld ca. 230.000 € muss zu neuen Konditionen finanziert werden.
Wie berechne ich die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung?
Wenn Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablösen (Verkauf, Umschuldung), berechnet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Berechnung: Barwert der entgehenden Zinserträge der Bank über die verbleibende Zinsbindungsdauer unter Berücksichtigung der Wiederanlagezinsen (Pfandbriefe). Vereinfachte Schätzung: Restschuld × Zinsdifferenz × verbleibende Jahre. Bundesgerichtshof: Berechnungsmethode ist stark reguliert (Aktiv-Passiv-Methode). Kostenlose Überprüfung: Verbraucherzentrale prüft VFE-Berechnungen.
Sollte ich einen festen oder variablen Zinssatz wählen?
Deutschland: 90 % aller Immobiliendarlehen werden mit festem Zinssatz abgeschlossen. Gründe: Planungssicherheit, keine Zinsrisiken. Variabler Zins (seltener): an 3-Monats-EURIBOR gekoppelt, alle 3 Monate neu gesetzt. Vorteil wenn Zinsen fallen. Risiko wenn Zinsen steigen. 2022: Variable Zinsen stiegen von 0,5 % auf 5 % innerhalb von 18 Monaten — hohe Belastung für variable Darlehen. Empfehlung 2026: langer Fixzins (15–20 Jahre) wenn finanzielle Sicherheit wichtig und Zinsen noch historisch moderat. Kurze Bindung wenn starke Zinssenkungen erwartet.
Was passiert wenn ich eine Rate nicht zahlen kann?
Kontakt mit der Bank aufnehmen bevor die Rate fällig ist. Banken bieten bei kurzfristigen Problemen: Ratenstundung (1–3 Monate), temporäre Ratenreduzierung, tilgungsfreie Zeit. Bei längeren Zahlungsausfällen: SCHUFA-Eintrag, Kündigung des Darlehens möglich. Bei Immobiliendarlehen: Zwangsversteigerung als letztes Mittel der Bank. Wichtig: staatliche Hilfe (Grundsicherung, KfW-Förderprogramme für in Not geratene Eigentümer) immer zuerst prüfen. Professionelle Schuldenberatung: Verbraucherzentrale, Caritas, Diakonie kostenlos.
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