Mietrendite-Rechner: NOI, Cashflow und Exit
Vergleichen Sie Bruttorendite, NOI, Nettoanfangsrendite, Schuldendienst und Cashflow. Mehrjahres- und Verkaufsszenarien bleiben optional.
Wählen Sie zwischen Erstjahreskennzahlen und einem Mehrjahresmodell mit Finanzierung, CapEx und Verkauf.
Reiner Kaufpreis des Objekts ohne Erwerbsnebenkosten und anfängliche Investitionen.
Tatsächliche Erwerbsnebenkosten wie Steuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Vertraglich oder realistisch erzielbare monatliche Soll-Nettokaltmiete ohne umlagefähige Betriebskosten.
Erwarteter Anteil der Sollmiete, der durch Leerstand oder regulären Mietausfall nicht zufließt.
Normalisierte jährliche Instandhaltung für den laufenden Betrieb. Größere Einzelmaßnahmen separat erfassen.
Jährlicher nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds. Umlagefähige Betriebskosten nicht doppelt abziehen.
Geben Sie an, ob Kaufpreis, Nebenkosten und anfänglicher CapEx vollständig durch Eigenkapital und Finanzierung gedeckt sind.
Dauer des Mehrjahresmodells bis zum geplanten Exit oder Vergleichsende.
Jährliche Änderung der Miete als Szenario, nicht als sichere Prognose.
Jährliche Änderung der laufenden Eigentümerkosten im Szenario.
Jährliche Änderung des Objektwerts im Szenario.
Vertragliche Dauer des ersten Sollzinses.
Angenommener Sollzins nach Ende der Zinsbindung.
Angenommener Tilgungssatz der Anschlussfinanzierung.
Jahr einer geplanten größeren Investition innerhalb des Mehrjahreszeitraums.
Betrag der größeren Investition im angegebenen Jahr.
Anteil des Verkaufspreises für Makler, Abwicklung und weitere dokumentierte Kosten.
Nur eine separat ermittelte Steuerbelastung des konkreten Verkaufs eintragen.
Nur eine dokumentierte Vorfälligkeitsentschädigung oder einen separat berechneten Betrag eintragen.
Weitere Angaben Optional für genauere oder besondere Fälle2 Bereiche
Einnahmen und laufende Kosten 8 Felder
Einmalige Investitionen vor Vermietungsbeginn, die zur anfänglichen Kapitalbasis gehören.
Weitere jährliche Einnahmen des Eigentümers, soweit sie nicht bereits in der Nettokaltmiete enthalten sind.
Jährliche freiwillige Nachlässe oder mietfreie Zeiten, getrennt vom Leerstand.
Zusätzlicher jährlicher Forderungsausfall trotz bestehendem Mietverhältnis.
Jährliche Eigentümerkosten für Verwaltung, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden.
Jährliche Eigentümerbeträge für Grundsteuer und Versicherungen, soweit sie im Modell beim Eigentümer verbleiben.
Weitere jährlich wiederkehrende Eigentümerkosten, die noch in keiner anderen Position enthalten sind.
Größere einmalige Investition im ersten Betriebsjahr; nicht zusätzlich als laufende Instandhaltung erfassen.
Finanzierung 5 Felder
Tatsächlich eingesetztes Eigenkapital für Erwerb und anfängliche Maßnahmen.
Ausgezahlter Betrag der Hauptfinanzierung.
Weitere belegte Finanzierungsbausteine wie Förder- oder Privatdarlehen.
Nominaler Sollzins der Finanzierung während der ersten Zinsbindung.
Anfänglicher jährlicher Tilgungssatz; er beeinflusst Schuldendienst und Restschuld, nicht den operativen NOI.
Ertrag, Finanzierung und Exit
- Ertrag vor Finanzierung rechnen — Sollmiete wird über Leerstand, Nachlässe und Ausfälle zur effektiven Einnahme. Eigentümerkosten führen anschließend zum NOI.
- Kapital vollständig abstimmen — Kaufpreis, echte Kaufnebenkosten und anfänglicher CapEx müssen Eigenkapital, Darlehen und weitere Mittel entsprechen.
- Exit nur mit dokumentierten Annahmen — Verkaufskosten, Steuer und Vorfälligkeit werden nicht geraten. Die Mehrjahresrechnung übernimmt nur eingegebene Beträge und Wachstumsraten.
Welche Mietrendite der Rechner tatsächlich ausweist
Der Mietrendite-Rechner trennt Bruttorendite, Nettoanfangsrendite, operativen Überschuss, vollständigen Schuldendienst, Cash-on-Cash, DSCR und einen optionalen Mehrjahres-Exit. Diese Kennzahlen verwenden unterschiedliche Zähler und Nenner. Eine hohe Bruttorendite kann daher gleichzeitig mit niedrigem NOI oder negativem Cashflow auftreten. Das Werkzeug hält Mietertrag, Eigentümerkosten, Finanzierung und Verkauf bewusst in getrennten Rechenebenen.
Das Ergebnis ist eine Unterwriting-Rechnung aus Ihren Daten, keine Objektbewertung und keine Garantie für Vermietbarkeit, Wertentwicklung oder steuerliche Behandlung.
Kaufkosten, Einnahmen und Finanzierung sauber abgrenzen
Der Nenner der Nettoanfangsrendite sollte nicht nur der Kaufpreis sein. Tatsächliche Erwerbskosten und anfänglicher CapEx binden ebenfalls Kapital. Bevor die Rendite gerechnet wird, können diese Positionen im Kaufnebenkosten-Rechner dokumentiert werden. Der neue Rechenmodus prüft außerdem, ob Eigenkapital, Darlehen und weitere Mittel die gesamte Mittelverwendung abdecken.
Auf der Einnahmenseite startet die Rechnung mit der vertraglichen Sollmiete. Eine steuerliche Abschreibung wird in der Renditerechnung nur berücksichtigt, wenn sie als eigener Zahlungs- oder Steuerwert dokumentiert wurde. Den Abschreibungsbetrag und die zeitanteilige Methode können Sie vorher im AfA-Rechner getrennt ermitteln. Leerstand, Nachlässe und Ausfälle reduzieren sie zur effektiven Bruttoeinnahme. Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Kosten sowie eingegebene Steuer- und Versicherungsbeträge führen anschließend zum NOI. Tilgung gehört nicht in den NOI, weil sie Finanzierung und Vermögensaufbau betrifft, belastet aber den tatsächlichen Cashflow.
Bei finanzierten Objekten sollte der Schuldendienst mit einem detaillierten Tilgungsrechner gegengeprüft werden. Ein positiver NOI sagt allein nicht, ob die Rate getragen wird. Der DSCR stellt NOI und vollständigen Schuldendienst gegenüber; ein Wert unter 1 bedeutet im Modell, dass der operative Überschuss die Zahlungen nicht vollständig deckt.
Vom Mietvertrag bis zum Cashflow
Kennzahlen und Nenner
Der Rechner verwendet jede Kennzahl nur für die Frage, die sie mathematisch beantworten kann.
Rechenbeispiel: 300.000 Euro Kaufpreis und 1.100 Euro Monatsmiete
Das geprüfte Beispiel verwendet 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Erwerbskosten, 1.100 € monatliche Kaltmiete und 3 % Leerstand. Jährlich werden 600 € Verwaltung, 1.800 € Instandhaltung, 600 € nicht umlagefähige Kosten sowie 400 € für eingegebene Steuer- und Versicherungspositionen berücksichtigt. Die Finanzierung besteht aus 80.000 € Eigenkapital und 250.000 € Darlehen.
Bei 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung beträgt die Sollmiete 13.200 € pro Jahr. Nach 396 € Leerstandsverlust verbleiben 12.804 € effektive Einnahmen. Nach 3.400 € laufenden Eigentümerkosten ergibt sich ein NOI von 9.404,00 €. Bezogen auf Kaufpreis plus Erwerbskosten entspricht das einer Nettoanfangsrendite von rund 2,8 %; die Bruttorendite beträgt 4,4 %.
Der vollständige Schuldendienst liegt in der Kontrollrechnung bei 14.499,96 €. Dadurch entsteht trotz positivem NOI ein Vorsteuer-Cashflow von −5.095,96 €. Der DSCR beträgt rund 0,65 und die Cash-on-Cash-Rendite rund −6,37 %. Das Beispiel zeigt, warum eine einzelne Bruttorendite für eine Finanzierungsentscheidung nicht ausreicht.
Kontrollwerte des Mietrendite-Beispiels
| Kennzahl | Ergebnis | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 4,4 % | Sollmiete im Verhältnis zum Kaufpreis |
| NOI | 9.404,00 € | operativer Überschuss vor Finanzierung |
| Nettoanfangsrendite | ca. 2,8 % | NOI bezogen auf Kaufpreis und Erwerbskosten |
| Schuldendienst | 14.499,96 € | Zins und Tilgung des ersten Jahres |
| Vorsteuer-Cashflow | −5.095,96 € | Liquidität nach vollständigem Schuldendienst |
Mehrjahres-Exit, IRR und steuerliche Grenzen
Ein Mehrjahresmodell benötigt zusätzliche Annahmen zu Miet-, Kosten- und Wertänderung, Anschlussfinanzierung, Verkaufskosten sowie geplanten Investitionen. Die interne Rendite fasst den zeitlichen Verlauf der Eigenkapital-Cashflows einschließlich Exit zusammen. Sie ist jedoch nur so belastbar wie diese Eingaben. Ein optimistischer Verkaufspreis kann eine schwache laufende Bewirtschaftung verdecken.
Steuern werden nicht aus der IRR abgeleitet. Einkünfte aus Vermietung, Abschreibung und ein möglicher privater Veräußerungsgewinn folgen unterschiedlichen Regeln. Vor einem Exit kann der Spekulationssteuer-Rechner einen separat dokumentierten Fall strukturieren; er ersetzt ebenfalls keine steuerliche Einzelfallprüfung.
Tilgung ist ein besonders häufiger Interpretationsfehler. Sie ist keine operative Ausgabe im NOI, belastet aber den Cashflow und reduziert die Restschuld. Der Rechner zeigt beides getrennt, damit Liquidität und Vermögensaufbau nicht gegeneinander verrechnet oder doppelt gezählt werden.
Typische Eingabefehler und sinnvolle Szenarien
Umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht pauschal als Eigentümerkosten abgezogen werden, wenn sie vollständig vom Mieter getragen werden. Umgekehrt gehören nicht umlagefähige Bestandteile, Verwaltung und realistische Instandhaltung nicht in eine geschönte Nullposition. Auch Leerstand und Mietausfall sollten getrennt von freiwilligen Nachlässen erfasst werden.
Rechnen Sie mindestens drei Fälle: eine konservative Vermietung mit höherem Leerstand und Kosten, einen dokumentierten Basisfall und einen positiven Fall. Prüfen Sie zusätzlich, ob ein größerer CapEx innerhalb des Horizonts fällig wird. Ein Dach, eine Heizung oder eine Wohnungssanierung kann die Mehrjahresrendite stark verändern, selbst wenn die Erstjahreskennzahlen ordentlich aussehen.
Der Rechner bewertet weder Mikrolage noch Mietrecht, baulichen Zustand, Finanzierungsgenehmigung oder Marktliquidität. Er ordnet vorhandene Zahlen in ein konsistentes Rendite- und Cashflowmodell ein. Fehlende Unterlagen sollten nicht durch scheinbar präzise Pauschalwerte ersetzt werden.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Welche Rendite ist für den ersten Objektvergleich am wichtigsten?
Bruttorendite eignet sich für einen schnellen Filter. Für eine echte Prüfung sind Nettoanfangsrendite, NOI, Cashflow, DSCR und die vollständige Kapitalbasis wichtiger.
Ist Tilgung eine Ausgabe?
Sie belastet den Cashflow, ist aber kein operativer Aufwand im NOI. Gleichzeitig reduziert sie die Restschuld und baut Eigenkapital auf.
Warum kann der Cashflow negativ sein, obwohl die Nettorendite positiv ist?
Die Nettoanfangsrendite betrachtet den NOI vor Finanzierung. Der Cashflow zieht den vollständigen Schuldendienst und gegebenenfalls periodischen CapEx ab.
Soll ich eine erwartete Wertsteigerung eintragen?
Nur als klar gekennzeichnetes Szenario. Historische Preisentwicklungen garantieren keine künftige Wertänderung und sollten durch konservative Gegenfälle ergänzt werden.
Quellen und Grundlagen
§ 21 EStG ordnet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Der Rechner berechnet daraus keine persönliche Einkommensteuer.
§ 21 EStG§ 1 BetrKV definiert den Begriff der Betriebskosten. Die Umlagefähigkeit einzelner Positionen bleibt vom Vertrag und der konkreten Rechtslage abhängig.
§ 1 BetrKV§ 7 EStG enthält Regeln zur Absetzung für Abnutzung. AfA wird nicht pauschal in die operative NOI-Kennzahl gemischt.
§ 7 EStG§ 23 EStG behandelt private Veräußerungsgeschäfte. Ob ein Verkauf steuerpflichtig ist, muss für den konkreten Fall geprüft werden.
§ 23 EStG