Mietrendite-Rechner 2026
Lohnt sich diese Immobilie als Kapitalanlage? Kaufpreis und Miete eingeben — Brutto- und Nettomietrendite sowie Kaufpreisfaktor sofort.
Ihre Mietrendite
- Brutto vs. Nettomietrendite — Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Einfach, aber unvollständig. Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten (ca. 8–13 %), Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko. Nur die Nettomietrendite ist sinnvoll für den Vergleich mit anderen Anlagen.
- Kaufpreisfaktor als Faustformel — Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite × 100: Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet 25 Jahre Mieteinnahmen gleich dem Kaufpreis — also 4 % Bruttomietrendite. Faustregeln: unter 20 = gut, 20–25 = marktüblich, über 30 = teuer, über 40 = spekulativ.
- Leerstand und Mietausfälle einplanen — In der Realität steht keine Wohnung 100 % vermietet. Richtwert: 1–2 Monatskaltmieten pro Jahr für Leerstand, Mieterwechsel und Ausfälle einkalkulieren. Das reduziert die effektive Nettomietrendite um ca. 0,3–0,5 Prozentpunkte.
Kaufpreisfaktor nach Stadt 2026 — Marktwerte
| Stadt | Kaufpreisfaktor Ø | Bruttomietrendite | Markteinschätzung |
|---|---|---|---|
| München | 35–45 fach | 2,2–2,9 % | Sehr teuer, spekulativ |
| Hamburg | 28–35 fach | 2,9–3,6 % | Teuer |
| Frankfurt a.M. | 27–33 fach | 3,0–3,7 % | Teuer |
| Berlin | 25–32 fach | 3,1–4,0 % | Teuer |
| Stuttgart | 26–32 fach | 3,1–3,8 % | Teuer |
| Düsseldorf | 24–30 fach | 3,3–4,2 % | Gehobenes Niveau |
| Köln | 23–28 fach | 3,6–4,3 % | Mittleres Niveau |
| Leipzig | 18–24 fach | 4,2–5,6 % | Attraktiv für Anleger |
| Dresden | 18–23 fach | 4,3–5,6 % | Attraktiv |
| Dortmund | 15–20 fach | 5,0–6,7 % | Gutes Renditeobjekt |
Quelle: ImmobilienScout24, Empirica, Engel & Völkers Marktreport 2026. Richtwerte für Bestandswohnungen in mittlerer Lage. Premiumlagen 20–30 % höher. Randlagen und Kleinstädte: Faktoren oft unter 15, Risiken (Leerstand, Wertverlust) höher.
Was eine Rendite von X % bedeutet (Vergleich)
| Nettomietrendite | Kaufpreisfaktor | Vergleich Anlage | Bewertung |
|---|---|---|---|
| 2,0 % | 50 fach | Schlechter als Tagesgeld | Nicht sinnvoll |
| 3,0 % | 33 fach | Ähnlich Festgeld | Grenzwertig |
| 4,0 % | 25 fach | Besser als Anleihen | Marktüblich |
| 5,0 % | 20 fach | Gut, mit Managementaufwand | Gut |
| 6,0 % | 17 fach | Sehr gut | Sehr attraktiv |
| über 7 % | < 15 fach | Hervorragend — Risiken prüfen! | Risikoprüfung nötig |
Nettomietrendite nach Abzug Nebenkosten, Verwaltung und Instandhaltung, vor Steuern. Vergleich mit Tagesgeld 3,5 % und Festgeld 3 %. Immobilien bieten zusätzlich: Wertsteigerungspotenzial, Inflationsschutz, Fremdfinanzierungshebel — aber auch Klumpenrisiko.
Warum die Nettomietrendite entscheidend ist
Viele Anleger machen den Fehler, nur die Bruttomietrendite zu betrachten. Die Nettomietrendite berücksichtigt alle realen Kosten: Kaufnebenkosten (8–13 % des Kaufpreises), nicht umlagefähige Verwaltungskosten (Hausverwaltung ca. 3–5 % der Jahresnettomiete), Instandhaltungsrücklage (Peters-Formel: ca. 1,5 € pro m² und Jahr bei jungem Gebäude, bis 8 € bei altem Gebäude), Leerstandsrisiko (1–2 Monatskaltmieten pro Jahr als Puffer), und Finanzierungskosten wenn mit Kredit finanziert.
Ein Rechenbeispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Kaltmiete/Monat = 4 % Bruttomietrendite. Kaufnebenkosten 27.000 €, Verwaltung/Instandhaltung 3.000 €/Jahr, Leerstand 1 Monat = 1.000 €: Nettomietrendite = (12.000 − 4.000) ÷ (327.000) = 2,4 %. Damit liegt diese Wohnung unter dem aktuellen Tagesgeldniveau (3,5 %) — ohne den Aufwand als Vermieter. Das verdeutlicht: Kaufpreisvergleich allein ist nicht aussagekräftig.
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Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite?
Als Faustregel gilt: Eine Nettomietrendite unter 3 % ist in den meisten Großstädten heute kaum noch zu erzielen — und liegt unter dem Niveau von risikoarmen Alternativen (Festgeld, Anleihen). Eine attraktive Rendite liegt ab 4–5 % Netto. Über 6 % sollten Sie genau prüfen: hohe Renditen in B- und C-Lagen gehen oft mit Leerstandsrisiken, baulichem Instandhaltungsstau oder schwieriger Mieterbonität einher.
Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?
Durch Fremdkapitalfinanzierung (Leverage-Effekt) kann die Eigenkapitalrendite erheblich über der Gesamtrendite liegen — wenn der Kreditzins unter der Immobilienrendite liegt. Beispiel: 4 % Mietrendite, 4 % Kreditzins bei 80 % Finanzierung: Eigenkapitalrendite ≈ 4 % (kein Hebel). Bei Kreditzins 2 % (wie 2021): Eigenkapitalrendite deutlich höher. 2026 mit ~4 % Bauzinsen: Der Leverage-Vorteil ist weitgehend weggefallen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Enthält keine Kosten. Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Verwaltung − Instandhaltung − nicht umlegbare NK) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100. Zeigt die tatsächliche Rendite. Faustregel: Nettomietrendite liegt ca. 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Bei Brutto 4 %: Netto oft nur 2,5–3 %.
Welche Kosten kann ich als Vermieter auf Mieter umlegen?
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV: Grundsteuer, Wasserkosten, Heizkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausbeleuchtung, Versicherungen (Gebäude), Hauswart. Nicht umlagefähig: Hausverwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung, Kontoführungsgebühren, Rechtsberatung. Das ist entscheidend für die Nettomietrendite: Nicht-umlagefähige Kosten mindern die Rendite direkt.
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